Türkiye Gazetesi'nde yer alan habere göre, ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıklarına dair birçok dava kamuoyunun gündemine damga vurmuştu. Son günlerde ise 25 zam sınırlaması yüzünden aldıkları kira ücreti düşük kalan ev sahiplerinin mahkemeye giderek geriye dönük fark talep etmesi dikkat çekti.
Peki ev sahipleri kiranın düşük kaldığını gerekçe göstererek geriye dönük kira talep edebilir mi? Türkiye Arabulucular ve Arabuluculuk Merkezleri (TURAMEP) Sözcüsü Dr. Umut Metin ve Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, konuyla ilgili merak edilenleri Milliyet'e anlattı.
"ANLAŞMAZLIK OLMASA DA HAKİM BELİRLEYEBİLİR"
Mustafa Hakan Özelmacıklı açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Kira tespit davası açmanın borçlar kanunu çerçevesinde bazı şartları var. Bu şartlardan bir tanesi kira bedeliyle ilgili herhangi bir anlaşmazlık olmasa da 5 yıldan uzun süreli olan kira sözleşmelerinde kira bedelinin hakim tarafından belirlenebilmesi kanunen kabul edilmiştir.
YENİ KİRA ÜCRETİ NASIL BELİRLENİYOR?
Altıncı yıl için kira artış oranını taraflar kendileri belirlemeden doğrudan bunu dava konusu yapabilirler. Hakim de bu konuda emsal kira bedellerine, bilirkişi marifeti ve taraflarca ibraz edilen emsal kontrat örneklerine bakıyor. Emsal alınabilmesi için bazı kriterler var. Sadece internette yer alan ilanlar üzerinden bir emsal alınmıyor.
Burada şu yanlış anlaşılmaya mahal vermemek lazım. Kira kontratında ilgili yıl bitmeden en az 1 ay önce dava açılmış olmalıdır. Buna ilişkin ihtarnameler süresinde çekilmeli, dava açtıktan sonraki süre ile dava sonuçlanana kadar geçen süre içerisinde taraflar açısından hakimin belirlediği kısım geçerlidir.
"DAVASI AÇILDIĞI TARİHTEN SONRAKİ KİRALARI KAPSAR"
Ev sahibi davayı kontrat yenileme süresinden sonra açtıysa kira tespiti yeni dönem itibarıyla geçerli olur. Burada sürelere dikkat etmek lazım. Her zaman geçmiş döneme ilişkin bir kira talep edilmez. Kira tespit davası açıldığı tarihten sonraki kiraları kapsar.
5 YIL ÖNCESİ İÇİN KİRA UYARLAMA DAVASI BİR ÇÖZÜM MÜ?
Kira tespit davaları için bir süre var. Tarafların kendi aralarında yazdıkları kontratta TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına göre artışlar yapılıyor. 5 yıl öncesinde uyarlama davası açılsa da aslında daha çok sürecin tespit davaları ile ilerlediğini söylemek mümkün. Uyarlama davaları da bu kapsamda değerlendirilebiliyor.”
"ANLAŞMA OLMAZSA DAVA 4 YIL SÜRER"
Kira tespit davalarının zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olduğunu dile getiren Türkiye Arabulucular ve Arabuluculuk Merkezleri (TURAMEP) Sözcüsü Dr. Umut Metin ise şunları söyledi:
“Arabuluculuk toplamda en fazla 4 haftada tamamlanır. Anlaşma olursa zaten davaya gerek kalmaz. Kira bedelinde taraflarca anlaşılmış olur. Ancak taraflar arabulucu huzurunda anlaşmazsa açılması muhtemel bir kira tespit davasının 2 yılı yerel mahkemelerde, 2 yılı üst mahkemelerde olmak üzere 4 yılı bulması olasıdır.
"DAVA SÜRECİ BOYUNCA OLUŞAN FARKLAR KİRACIDAN ALINABİLİR"
Kira tespit davası bittiğinde, davanın açıldığı tarihten, davanın sonuçlandığı tarihe kadar mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedeli kapsamında oluşan tüm farklar kiracıdan talep edilebilir.
Örneklendirmek gerekirse 2020 yılı Ağustos ayında açılıp 2024 Ağustos ayında kesinleşen bir kira tespit davasında kiracı 2020 yılından başlamak üzere ortaya çıkan tüm kira farklarını 2024 yılında kiraya verene ödemek zorunda kalabilir.
Tespit davası sonucunda belirlenen aslında 2024 yılının kira bedeli değil, 2020 yılının kira tutarıdır. Bu nedenle 2021-2022-2023 yılları kiraları da 2020 baz kira bedeli olarak hesap edilerek toplam kira bedeli bulunur. Böylelikle belirlenen yeni kira bedeli ile, dava süresince eksik kalan kira bedeli farkı tamamlanır.
‘KİRA FARKINA FAİZ İŞLEMEZ’
Yeni kira bedeli mahkemece tespit edildiğinden verdiğimiz örnekte 2024 yılında 2020 yılının aylık kira bedeli belirlendiğinden, kiracının oluşan farklara ilişkin geçmişe yönelik bir faiz ödeme yükümü yoktur. Kiracı ancak 2024 yılı Ağustos ayından sonra ödemede gecikirse, bu tarihten sonra faiz işler. Yani geçmiş yıllar için kira farkı sorumluluğu faizlendirilmez.