Özellikle artan taşınmaz alım-satım trafiğiyle birlikte, bu hataların sayısı da her geçen gün artıyor. İşte en sık karşılaşılan hukuki hatalar ve bu hatalara karşı alınabilecek önlemler:
HATA 1: Tapu Sahibini Yeterince Doğrulamamak
Tapu kaydında adı geçen kişi ile satış işlemini yapan kişi farklı olabilir. Özellikle miras kalan veya hisseli taşınmazlarda bu durum sıkça görülür.
Çözüm: Tapu Müdürlüğü’nden güncel malik bilgisi sorgulanmalı. Hisseli tapularda tüm hissedarların satışa onay vermesi şarttır. Vekaletname ile işlem yapılacaksa, noterden verilmiş ve güncel vekaletin içeriği dikkatlice incelenmelidir.
HATA 2: Taşınmaz Üzerinde İpotek veya Haciz Olup Olmadığını Araştırmamak
Satış öncesinde taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, şerh veya tedbir olup olmadığına bakılmadan işlem yapılması, devri engelleyebilir veya ileride ciddi sorunlara neden olabilir.
Çözüm: Tapu Müdürlüğü’nden detaylı tapu kaydı alınmalı ve üzerindeki tüm takyidatlar incelenmelidir. Varsa ipotek ya da hacizler kaldırılmadan satış işlemi yapılmamalıdır.
HATA 3: Tahliye Taahhütnamesi Almadan Kiracılı Mülk Satmak
Kiracılı ev satıldığında yeni malikin evi kullanabilmesi için tahliye gerekebilir. Ancak yazılı ve geçerli bir tahliye taahhütnamesi yoksa, kiracının çıkması uzun bir hukuki süreci gerektirir.
Çözüm: Kiracı ile noter onaylı tahliye taahhütnamesi hazırlanmalı ve satış dosyasına eklenmelidir. Aksi halde satış sonrası tahliye davası açılması gerekebilir.
HATA 4: Evin İskan Durumunu Kontrol Etmemek
İskanı olmayan (yapı kullanma izin belgesi bulunmayan) binalar, hukuki olarak kullanıma uygun sayılmaz. Bu tür binalarda elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikler de sorunlu olabilir.
Çözüm: Belediyeden iskan belgesi sorgulaması yapılmalı. İskan yoksa, kat mülkiyeti yerine sadece kat irtifakı varsa, alıcı bu konuda bilgilendirilmelidir.
HATA 5: Satış Vaadi Sözleşmelerinin Noter Onayı Olmadan Yapılması
Taraflar bazen aralarında yazılı şekilde anlaşıp kapora verir/verirken resmi işlem yapmazlar. Ancak bu belgeler hukuken bağlayıcı olmayabilir.
Çözüm: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yalnızca noter huzurunda yapıldığında geçerlidir. Alıcı ve satıcının haklarını güvence altına almak için noter işlemi zorunludur.
HATA 6: Emlak Yetki Belgesi Olmadan Aracılık Yapmak
Bazı kişiler yetkisiz şekilde gayrimenkul aracılığı yapıyor. Bu durumda doğacak zararlar hukuki olarak takip edilemiyor.
Çözüm: Gayrimenkul danışmanının Yetki Belgesi ve ofisinin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli. Hizmet alınacak danışmanlar Ticaret Bakanlığı kayıtlı olmalıdır.
İmza Atmadan Önce Son Kontrolleri Yapın!
Gayrimenkul alım-satım sürecinde yapılacak hukuki kontroller, sadece tarafların güvenliğini sağlamakla kalmaz, aynı zamanda gelecekte doğabilecek ihtilafların da önüne geçer. Gerektiğinde bir gayrimenkul hukuku uzmanından danışmanlık almak, en doğru adımlardan biri olacaktır.
