Hürriyet'ten Sefer Levent'in Yazısı...
Kredi faizlerinin düşük, paranın bol olduğu dönemde talep de çok olunca konut fiyatları yükselişe geçti.
Bu yoğun talebe enflasyona paralel maliyet artışları da binince fiyatlar daha da coştu. Türkiye’nin dört bir tarafındaki konut fiyatları, artan kiralar aylarca gazete manşetlerinde yer aldı.
Yeni ekonomi yönetimi özellikle faiz konusunda politika değişikliğine gidince işler değişti. Bugün geldiğimiz noktada tablo şöyle:
Konut satışları ocak-ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14.3 düşüşle 993 bin 835 olarak gerçekleşti. Konut satışları neden geriledi?
Gelin adım adım inceleyelim:
Konut kredi faizleri çok yükseldi. Buna ek BDDK ikinci evini alacaklar için kredi sınırlaması getirdi. Kişinin kendisinin, eşinin ya da 18 yaşından küçük çocuğunun evi varsa ve yeni bir ev almak isterse, evin değerinin yüzde 90’ı değil, yüzde 22.5’i kadar kredi kullanabiliyor.
Bu sınırlamayı bir örnekle şöyle anlatabiliriz: 3 milyon liralık konut alacak kişi, kaç mülkü olursa olsun evin değerinin yüzde 90’ı kadar kredi talebinde bulunabiliyordu. Şimdi, bir evi varsa yüzde 75 kısıtlama ile kullanabileceği kredi, evin değerinin yüzde 22.5’ine düşmüş oldu. Bu durumda alıcı 3 milyonluk evde 2 milyon 700 bin lira değil, sadece 675 bin lira kredi çekebiliyor. Yani artık geçmişteki gibi peşinat olarak da 300 bin lira değil 2 milyon 325 lira ödemesi gerekecek.
Konut fiyatları erişilebilir olmanın çok ötesine geçti. Endeksa tarafından yapılan son araştırmaya göre İstanbul’da ortalama ev fiyatı yaklaşık 4.2 milyon TL. Bankanın kredi talebinize olumlu yanıt verdiğini düşünelim. Evin değerinin yüzde 90’ı için kredi çekerseniz (3 milyon 780 bin TL), kamu bankasının %3.89 faiz oranı ile 10 yıllık kredide aylık ödemeniz yaklaşık 149 bin TL. Sıkıntı da işte tam bu nokta. Çünkü aylık 149 bin TL taksit ödeyebilecek hane sayısı çok sınırlı.
Kira artışları ise alınan tüm önlemlere rağmen sürüyor. Özellikle İstanbul’da kira bedelleri sadece dar gelirlileri değil, beyaz yakalı çalışan çiftleri de zorluyor. İstanbul’da ortalama metrekare kira bedeli 16 lirayı aştı. Bu da 100 metrekare evde ortalama kiranın 16 bin lirayı geçtiğini gösteriyor. Tabi depreme karşı güvenli yeni bir konuta yaşamanın bedeli ise bu ortalamanın çok üzerinde...
Gelinen bu nokta tersine göçü tetikliyor. Bugün birçok sektör ‘işçi bulamıyoruz’ diyor. Çünkü çalışanlar kira bedellerini karşılayamadığı için büyükşehirleri terk ediyor. Tüm ihtiyaçları ötelenir, kemerler sıkılır da barınmanın ertelenmesi mümkün değil. Bu nedenle ilgili kamu yöneticileri kalıcı bir çözüm için bir an önce harekete geçmeli. Avrupa’da kira sorunu nasıl çözülüyor incelenmeli. Zaman zaman gündeme gelen kiralık sosyal konut modelleri iyice araştırmalı, hatta bir an önce denenmeli...
İHTİYACA İLAÇ İKİ PROJE
Bugün gelinen noktada dar ve orta gelirlinin ev sahibi olması oldukça zor. Bu kesim için sosyal konut projeleri kritik önemde. Geldiğimiz noktada daha önce açıklanan iki projeye dikkat çekmek isterim.
2022 yılında 250 bin sosyal konut ile 1 milyon ucuz arsanın kura ile satılacağı açıklandı. Arsa için ekim-kasım aylarında başvurular yapıldı, 2023 mayısda da hak sahipleri belirlendi. Örneğin İstanbul’da 50 bin arsanın yeni sahibi kim artık belli. Müstakil ve müşterek olarak ayrılan arsalar için kuralar tamamlandı. Şimdi bu arsaların nerede olduğu ve ne zaman teslim edileceği bekleniyor. Böylece vatandaşın bu arsalara ödeyeceği rakamlar da kesinleşecek. Bu arsalara yapılacak konutlar önemli bir ihtiyacı karşılayacak.
İstanbul’da ilk evini alacaklar için yeni bir kampanya hazırlandı. Emlak Konut ve THY’nin Arnavutköy’de hayata geçireceği 13 bin konutluk proje için mayıs-haziran döneminde başvurular alındı. Şimdi kura süreci konusunda açıklama bekleniyor. 13 bin konutun da böylesine sıkışık bir dönemde ihtiyaç sahiplerine ilaç olacağına kuşku yok.
‘KREDİ EVİ OLMAYANA VERİLİYOR’
Kamu son dönemde konutu yatırım aracı olmaktan çıkarıp, ev sahipliğini arttıracak adımlar atıyor.
Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz da önceki gün kabine toplantısı sonrasında konut kredilerine gelen sınırlamaya değindi. Yılmaz, “Merkez Bankası ile BDDK, ikinci ve üçüncü ev alımında krediye erişimi zorlaştırdı. İlk ev alımında kredi erişimini sağlıyoruz.
İkinci, üçüncü konuta kredi imkânı olmayınca konut kredi imkânları ilk konut sahipliği için kullanılmış oluyor. Konut sahipliği meselesini sadece kredi odaklı değil aynı zamanda konut arzıyla birlikte düşünmek lazım. Konut arzı ve konut talebi şeklinde...
Aksi takdirde sırf krediyi düşünürseniz, konut fiyatlarını istemediğiniz yere götürme ihtimaliniz var. Konut arzını ve konut talebini dengeli bir şekilde yönetmemiz gerekiyor.”
Kredi imkânlarının evi olmayana sağlanması önemli. Bununla birlikte bu kesim için uygun faiz oranları sunulan bir kampanya beklentisi de son aylarda sıkça gündeme geliyor. Beklenti vadenin 15 yıla çıkması, faiz oranın yüzde 1.20’lere gerilemesi...
Geçmişte bu tip kampanyalarla satışların arttığını gördük. Ancak burada önemli iki nokta var; Birincisi kampanya sadece evi olmayan için geçerli olmalı, diğeri de her kampanya sonrası gördüğümüz fiyat artışlarının da önüne geçilmeli.
