Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren ve TBMM Genel Kurulunda kabul edilen "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" Resmi Gazete'de yayımlanarak yasalaştı.
Kanunda yapılan değişiklikler arasında yer alan 'ödeme gücü olmayan dar gelirli ve yoksul vatandaşlar için oturum hakkı tanıyan' madde dikkat çekti.
Buna göre; dönüşüm için 'ödeme gücü olmayan dar gelirli ve yoksul vatandaşlar'ın konutlarına devlet 'paylı mülkiyet esaslarına göre' ortak olacak.
Konut sahibi ve eşi, hayatı boyunca evde oturum hakkına sahip olacak. Vefat durumunda konut sahibinin çocuklarına alım konusunda öncelik tanınacak. Konut sahibi, ödeme gücüne ulaşırsa güncel değer üzerinden konutu satın alabilecek.
SORU İŞARETLERİ OLUŞTU
Ortaklık halinde 'oturum sırasında yaşanacak tadilat-tamirat bedellerinin ödemesinin kim tarafından yapılacağı', 'konut sahibi konutu satmak isterse satış bedeli nasıl belirlenecek', 'konut sahibi daha sonra başka bir ev alırsa bu hakkını kaybedecek mi', 'konut sahibi konutu kiraya verebilecek mi', 'konut sahibi konutu kısa süreli kiralamaya açarsa kazanılan bedel paylaşılacak mı', 'konuta afet sonucu zarar gelirse ne olacak', 'evlenme-boşanma gibi durumlarda mülkiyet hakkı kimde olacak' gibi sorular akıllara geldi...
"PAYLI MÜLKİYET ESASLARINA GÖRE TESCİL"
Kanun metninde uygulamayla ilgili şu ifadeler yer aldı: "Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak."
ÖLENE KADAR OTURMA HAKKI
Bu maddenin ne anlama geldiğini de Av. Ali Güvenç Kiraz'a sorduk. Av. Kiraz'ın açıklaması şöyle:
'Yoksul veya dar geliri olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi.
Fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tabuda hak sahibiyle başkanlık adına payide mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise. Bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.'
Şimdi rezerv yapı alanı ya da başka bir yerde, riskli alan da olabilir. Bu projelerde daha önceden yapılan uygulama neydi? Paranızı ödeyin, katılın, borçlanın diyorlardı ve zorunlu borçlanma vardı. Örnek veriyorum, TOKİ kentsel dönüşüm alanı ilan etti, kişiyi borçlandırdı 500 bin lira. Sonuçta inşaatı yapacak, kendisine de bir miktar pay kalıyor ya da hiç kalmıyor, tamamen borçlandırıyor.
Yarı borçlandırma var, tam borçlandırma var. Yarı borçlandırma; 100 dairelik bir yerde, 150 daire yapıyorum, 50'si benim ama maliyet yeterli olmadığı için 100 kişiye aynı zamanda bir borç çıkarı yorum. Tam borçlandırma da şu; 100 daireli yere 100 daireyi tamamen ben yapıyorum TOKİ olarak. Kendime bir pay kalmıyor, bağımsız bölüm almıyorum, tüm maliyeti vatandaşa borçlandırıyorum. Şimdi bu 2 borçlandırma modelinde kamu, alacaklarını almakta çok zorlanıyor ve evleri satışa çıkarma, işte kredinin paraya çevrilmesi, ipoteğin paraya çevrilmesi...
Çok uzun bir süreç işliyordu ipotek koyduğu için. Bu süreçte vatandaşlar ya mağdur oluyor ya da o evler yarı yarıya satılıyor ihalede. Kamuya da zararı oluyordu.
Kamu ne yaptı, yeni düzenlemeyi söylüyorum; başkanlık diyor ki; ben borçlandırdığım zaman diyor, 'ödeyebilen ben borcumu öderim' diyecek diyor. Bunda sorun yok. Bazı vatandaşlar da diyecek ki bazı vatandaşlardan kasıt, dar gelirli ve yoksul; onu ispat etmesi şartıyla...
Yani bazı vatandaşlar da herkes değil, kişi yoksulluğunu, dar gelirli olduğunu ispat ederse, işte Türkiye sınırları içinde ikamet edebileceği, kendisine ait başka bir mülkü olmayacak mesela, kriterlerden biri bu. Bu durumda sizin dairenize, örneğin 500 bin lira kapsamında ortak olacak.
Diyelim ki dairenin diğeri 2 milyon lira, 500 bin lira verdi dairenizi yapmak için, ne oldu, yüzde 25 ortak oldu veya 1 milyon olsa yüzde 50 ortak oldu. Yüzde 50 normalde ne demektir? Müşterek mülkiyet demektir, ben aslında istediğim zaman bu daireyi satışa çıkarabilirim, istersem payımı satarım, istersem izale-i şuyu açıp, ortaklığın giderilmesini isteyebilirim ama diyor ki "Hayır, ben bunu yapmayacağım sana. Sen yüzde 25-50-60-70 neyse, ben seninle ortağım bu daireye, ben sana medeni kanunda yer alan sükna (oturma hakkı) tanıyacağım diyor. Sen ölene kadar burayı kullanabileceksin, hiçbir zaman senden bunun parasını istemeyeceğim diyor. Satmak istedin daireyi, benim borcumu ödeyeceksin. Öldükten sonra çocukların devam etmek isterlerse, onlara da öncelik öncelikle satın alma hakkı vereceğim diyor ya da satışa çıkaracağım. Çünkü sükna hakları ölene kadardır."
