Türkiye’de konut fiyatlarındaki dalgalanmalar, kira piyasasındaki değişimler ve faiz oranlarının yükselişi, gayrimenkul yatırımcılarının daha dikkatli hareket etmesini gerektiriyor.
1. Sadece Fiyata Odaklanmak Büyük Bir Risk
Türkiye’de konut fiyatları bazı bölgelerde düşerken bazı bölgelerde yükselişini sürdürüyor. Ancak uzmanlar, sadece ucuz olduğu için bir konut satın almanın büyük bir hata olduğunu belirtiyor.
Bir konutun değerini belirleyen tek faktör fiyatı değildir. Eğer bölgenin gelişim potansiyeli yoksa ve çevrede sosyal donatılar bulunmuyorsa, ucuz dahi olsa yatırımcıya zarar ettirebilir. Önemli olan, uzun vadede değer kazanacak bir bölgeye yatırım yapmaktır.
2. Bölgenin Gelecek Potansiyelini Araştırmamak
Gayrimenkul yatırımında doğru konum seçimi, yatırımın kârlılığını belirleyen en önemli faktörlerden biri. Ancak birçok yatırımcı, bölgenin gelecekte nasıl gelişeceğini göz ardı ederek hata yapıyor.
Örneğin, İstanbul’da Kuzey Marmara Otoyolu güzergahındaki bölgeler son yıllarda ciddi değer kazandı. Benzer şekilde Ankara’da Başkent OSB civarı, İzmir’de Çeşme ve Urla bölgeleri değer artışı yaşayan bölgeler arasında.
Uzmanlar, yatırım yapılacak bölgenin altyapı projelerini ve planlarını belediyelerden ve şehir planlamacılarından öğrenmenin kritik olduğunu vurguluyor.
3. Kira Getirisini ve Amortisman Süresini Göz Ardı Etmek
Konut yatırımı yapan birçok kişi, geri dönüş süresini (amortisman süresi) hesaba katmadan hareket ediyor. Örneğin, İstanbul’un merkezi bölgelerinde ortalama kira çarpanı 18-22 yıl seviyelerindeyken, bazı gelişmekte olan bölgelerde bu süre 30 yılı geçebiliyor.
Peki, doğru yatırım nasıl yapılır?
Gayrimenkul uzmanları, 10-20 yıl arasında kendini amorti eden bir yatırımın mantıklı olduğunu belirtiyor. Bu süreyi geçen yatırımların, kira getirisinden çok, bölgesel değer artışıyla kârlı olup olmadığının araştırılması gerektiğini vurguluyorlar.
4. Tapu ve Hukuki Süreçleri Kontrol Etmemek
Bir diğer kritik hata, tapu kayıtlarını ve hukuki süreçleri incelememek. Türkiye’de birçok yatırımcı, satın alma işlemi tamamlandıktan sonra ipotek, hisseli tapu veya imar sorunu gibi problemlerle karşılaşıyor.
Tapu almadan önce nelere dikkat edilmeli?
- Tapu kaydı kontrol edilmeli: İpotek, haciz veya başka bir hukuki durum olup olmadığına bakılmalı.
- Kat mülkiyeti olup olmadığı araştırılmalı: Kat irtifaklı tapular, inşaat tamamlanmadığında risk taşıyabilir.
- Bir avukatla çalışılmalı: Özellikle büyük yatırımlarda, hukuki destek almak olası riskleri en aza indirir.
5. Sadece Kendi Beğenisine Göre Yatırım Yapmak
Yatırım amacıyla alınan bir konut, yatırımcı için değil, kiracılar veya potansiyel alıcılar için uygun olmalı. Ancak birçok kişi, sadece kendi zevkine göre konut alıp sonrasında beklediği kira getirisini elde edemiyor.
"Örneğin, bir öğrenci bölgesinde yatırım yapıyorsanız, küçük ve ulaşımı kolay daireler tercih etmelisiniz. Lüks bir konut almak yerine, bölgenin kiracı profiline uygun bir yatırım yapmak uzun vadede daha kârlıdır."
6. Piyasa Trendlerini Takip Etmemek
Son yıllarda Türkiye’de gayrimenkul sektörü büyük dalgalanmalar yaşadı. 2023 ve 2024 yıllarında faiz oranlarının artışı ve konut kredisi maliyetlerinin yükselmesi, yatırımcıların dikkatli hareket etmesini gerektiriyor.
Piyasayı takip eden yatırımcılar, hangi gelişmeleri izlemeli?
- Konut kredi faiz oranları
- Yeni altyapı projeleri (metro, otoyol, kentsel dönüşüm vb.)
- Vergi düzenlemeleri ve tapu harçları
- Bölgesel arz-talep dengesi
