Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Edebileceği Haklı Gerekçeler:
Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 315)
- Kiracı kira borcunu ödemezse, ev sahibi yazılı ihtar göndererek 30 gün süre tanır.
- Süre içinde ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılabilir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK m. 352/2)
- Aynı kira yılı içinde kira ödemeleri geciktiği için kiracıya iki haklı ihtar gönderilirse, ev sahibi kira döneminin bitiminde tahliye davası açabilir.
- Bu ihtarlar noter kanalıyla ya da taahhütlü mektupla gönderilmelidir.
Sözleşmenin Süresinin Bitmesi ve Yeni Dönemde Ev Sahibinin Kullanım İhtiyacı (TBK m. 350)
- Ev sahibi ya da yakın bir aile bireyi (eş, çocuk, anne-baba gibi) konutta oturacaksa, sözleşme bitiminde en az 1 ay öncesinden yazılı bildirim yaparak tahliye talep edebilir.
- Bu durumda mahkemeye başvuru gerekebilir.
Yeniden İnşa veya Büyük Tadilat Gerekçesi (TBK m. 350)
- Binanın yıkılması, güçlendirilmesi ya da kapsamlı tadilat yapılması gerekiyorsa ve kiracının oturması mümkün değilse, tahliye hakkı doğar.
- Bu da ancak sözleşme bitiminde mümkündür.
Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1)
- Kiracı, yazılı ve tarihli bir tahliye taahhütnamesi verdiyse ve bu tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibi taahhüde dayanarak dava açabilir.
- Noter tasdikli olması şart değildir ama kanıt niteliği taşımalıdır.
Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351)
- Ev yeni bir kişiye satılırsa ve yeni malik konutta kendisi ya da yakınları oturacaksa, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Gerekçeye Uygun Şekilde İhtarname Gönderilir
- Noter kanalıyla ya da avukat aracılığıyla resmi ihtar yapılır.
- Kiracıya süre tanınır (genelde 30 gün).
Kiracı Süre İçinde Gereğini Yerine Getirmezse...
- Ödeme yapmaz, taşınmazı boşaltmaz veya taahhüdü yerine getirmezse...
Tahliye Davası Açılır
- Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.
- Davanın süresi 6 aydan 1 yıla kadar uzayabilir.
Mahkeme Kararıyla İcra İşlemi Başlatılır
- Karar kesinleşince, kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır.
- Bu aşamada icra müdürlüğü süreci yürütür.
Kiracının sadece “geç ödeme yapması” değil, “haklı ihtar sayısı” da tahliyeyi etkiler. Tahliye davalarında ev sahibi, gerekçesini net ve belgeye dayalı şekilde sunmalıdır. “Sözlü uyarı” ya da “mesaj yoluyla uyarı” hukuken yeterli sayılmaz.
