Kiracı evi hemen terk etmek zorunda mı? Yeni alıcının hakları neler? Tüm bu sorular, hem gayrimenkul yatırımcıları hem de mülk sahipleri açısından büyük önem taşıyor. İşte, kiracılı ev satışında tarafların bilmesi gereken tüm detaylar...
Kiracılı Ev Satılabilir mi?
Evet. Bir evin kiraya verilmiş olması, mal sahibinin satış hakkını ortadan kaldırmaz. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapuda malik olan kişi mülkünü istediği zaman satabilir. Ancak satış sonrası devreye giren Türk Borçlar Kanunu, kiracı ve yeni malik arasında belirli hak ve yükümlülükleri beraberinde getirir.
Kiracının Hakları: Satış, Tahliye ve Sözleşme Devamlılığı
Kira Sözleşmesi Yeni Malike Devrolur:
Satış işlemi tamamlandığında, kiracının mevcut sözleşmesi otomatik olarak yeni ev sahibiyle devam eder. Yani yeni malik, mevcut kira şartlarına uymak zorundadır.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Hakkı:
Eğer yeni malik, evi kendisi, eşi, çocukları ya da bakmakla yükümlü olduğu yakınları için kullanacaksa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak kiracıya durumu bildirir. Ardından 6 ay içinde tahliye davası açabilir.
Sözleşme Süresi Sonuna Kadar Oturma Hakkı:
Tahliye talebi yoksa, kiracı sözleşme süresi boyunca evde kalabilir. Süre sonunda uzama koşulları devreye girer.
Tahliye Taahhütnamesi Varsa Süreç Değişebilir:
Kiracı daha önce geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzaladıysa, mal sahibi bu belgeye dayanarak doğrudan icra yoluyla tahliye süreci başlatabilir. Ancak taahhütnamenin tarihinin kira sözleşmesinden sonra olması gerekir.
Alıcının Dikkat Etmesi Gereken Noktalar
Kira Sözleşmesi İncelenmeli:
Alıcı, kira kontratının şartlarını incelemeli ve özellikle süresini, tahliye taahhütnamesi olup olmadığını kontrol etmelidir.
Kira Bedeli Piyasa Değerinde mi?:
Bazı eski sözleşmelerde kira bedeli düşük olabilir. Alıcı bu durumda düşük kira getirisiyle karşı karşıya kalabilir.
Tahliye Sürecinin Hemen Gerçekleşmeyeceğini Bilmeli:
Evi kendi kullanmak isteyen alıcı, yasal süreç nedeniyle birkaç ay hatta bir yılı aşkın süre evine taşınamayabilir.
Borç Sorgulaması Yapılmalı:
Kiracının geçmiş dönemlere ait aidat veya fatura borçları varsa, bu durumun sorumluluğu alıcıya geçmez ancak fiili olarak bazı zorluklar yaşanabilir.
Yargıtay Kararları Ne Diyor?
Yargıtay, kiracılı ev satışlarıyla ilgili çeşitli kararlarında kiracının korunması ilkesini öne çıkarmaktadır. Örneğin, kira sözleşmesi noter onaylı olmasa dahi, yazılı bir belgeyle ispatlanabiliyorsa geçerlidir. Ayrıca, evin satışı kiracıyı “haklı bir tahliye nedeni” oluşturmaz.
Özetle:
Kiracılı ev satılabilir, ancak kira sözleşmesi yeni malike devredilir.
Yeni malik, konut ihtiyacı varsa 1 ay içinde bildirim yapmalı, 6 ay içinde dava açmalıdır.
Kiracının tahliyesi hemen gerçekleşmez, yasal sürecin tamamlanması gerekir.
Alıcı, kira bedeli, sözleşme süresi ve varsa tahliye taahhüdünü kontrol etmelidir.
Profesyonel destek almak, her iki taraf için süreci daha güvenli hale getirir.
Emlak Danışmanlarına Tavsiye:
Kiracılı konut satışlarında her iki tarafı da bilinçlendirmek, muhtemel hukuki uyuşmazlıkların önüne geçer. Tapu işlemleri sırasında kira sözleşmesini görmek, müşteriye doğru bilgilendirme yapmak ve özellikle yatırımcıya doğru yönlendirme sağlamak; bir danışmanın profesyonelliğini ortaya koyar.
