Mars Gayrimenkul'den Samet Hızalan'ın Yazısı...
Konut sektöründe kafamızda dolaşan bazı sorular var.
Konut fiyatlarındaki düşüş Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksine yansımış durumda.
Peki konut fiyatlarında düşüş gerçekten var mı?
Reelde ne kadar?
Ve bundan sonra da fiyatlar daha da aşağı iner mi?
Konut fiyatları düşmeye devam edecek mi?
Öncelikle cari fiyatlar ve reel fiyatlar ayrımı yapalım. Cari fiyatlar aslında bizim gözlemlediğim herhangi bir fiyattaki değişiklik.
Örneğin 100 liradan 102 liraya çıkması bir varlığın cari fiyatlarda yüzde 2 artış olduğu anlamına gelir.
Ancak aynı dönemde yine basitleştirerek söylüyorum enflasyonda yüzde 5 olsun bu durumda bütün malların fiyatı 105 liraya çıkarken ortalama konutun fiyatının 102 liraya çıkması demek aslında konut fiyatlarının cari olarak artması ama genel fiyatlar seviyesinin gerisinde kaldığı için ise reel olarak azalması anlamına gelir.
İşte biz enflasyonun altında kalması fiyatların reel olarak azaldı diyoruz ya da reel fiyatlar diyoruz.
Dolayısıyla şunu bir defa ortaya koyalım.
Şu anda konut fiyatları cari olarak artmaya devam ediyor.
Ancak bu artış yaklaşık son 6 aydır enflasyonun gerisinde kaldığı için enflasyona nispetle de reel olarak geriliyor.
Dolayısıyla konut fiyatları cari olarak artıyor fakat enflasyona nispetle reel olarak geriliyor.
Diyelim böyle bir durumla karşı karşıyayız ve bu hal muhtemelen önümüzdeki ‘’görünür gelecek’’ diyebiliriz. Yani bir 6 ay daha bu şekilde gidecek.
Neler olabilir? Seçeneklerimize bakalım.
Konut fiyatları yine cari olarak artar yüzde bir iki ama enflasyonun gerisinde kalacak çünkü enflasyon beklentimiz yine aylık yüzde beşler civarında konut fiyatları durur ki onunla ilgili gözlemler de var şu son zamanlarda birkaç ilan platformunun yaptığı endekslerde sıfır gözüküyor konut fiyatlarındaki değişim ama enflasyon olduğu için yine reel olarak geriler En üçüncüsü de nominal olarak yani cari olarak konut fiyatları geriye gidebilir.
Yani bu nedir?
Artık fiyat artışından değil, fiyatların düşmesinden söz edeceğiz.
Gözlenebilir nominal fiyatların da aşağıya doğru gelmesi.
Yani önümüzdeki birkaç ayda konut fiyatlarının durduğunu, kısmen bir parça geriye gittiğini de gözlemleyebiliriz.
Fakat bunun içinde yaşadığımız yüksek enflasyon süreç dolayısıyla nominal fiyatlarda gerileme eylemini ben çok düşük buluyorum ihtimal olarak gerçekleşse bile birkaç ay sonra tekrar cari olarak fiyat artışlarıyla karşılaşacağız ama reel anlamda enflasyonun gerisinde kalmaya görünür gelecekte devam edecek gibi gözüküyor.
Peki konut fiyatları düşmeye başladığında bu üç ihtimalli senaryoda üçüncü ihtimali olursa fiyat düşüşü ne kadar olur 10 milyon TL'den satılan bir konutun satış rakamı kaç olur ?
Muhtemelen şöyle Türkiye böyle bir şeyi geçmişte yaşadı mı diye baktığımızda iki defa yaşamış yani nominal anlamda da konut fiyatlarının geriye gelmesini bir tanesi 2001 depreminde yaşamış Türkiye o da 3 ay sürmüş sadece yani nominal fiyatlar biraz geriye gelmiş ve 3 ay sürmüş bir de 2008 krizinde bir dönemlik sadece yine birkaç aylık bir gerileme görmüş ya ben burada yüzde 5'i geçeceğini zannetmiyorum toplam geriye gelmenin yüzde 2, yüzde 3, yüzde 5'ler civarında bir şey olur diye düşünüyorum.
Hatta bunu çok çok negatife dönme ihtimalini görüyorum ama kuvvetli bir ihtimal görmüyorum yine de böyle bir ihtimal var. Olsa dahi yüzde 5'ler civarında kalacağını tahmin ediyorum.
Kiralık konutların ilanda kalma süresi artıyor.
Artık ev sahipleri kiracı ve kira geliri elde etmek için fiyatları kırmaya başladı.
Tabii ev sahipleri de bu duruma çok fazla direnemeyecekler.
Açıkçası ben kiralarda bir düşüş beklemiyorum tam tersine kiralardaki genel eğilimin yukarıya doğru olduğunu düşünüyorum ama hemen yani birkaç ay içinde belki minik fiyat dalgalanmaları olabilir ama uzun dönemde kiraların artacağını düşünüyorum.
Çünkü ülkemizin kiralık havuzuna kiralık konut girmiyor. A dairesinden çıkmak zorunda kalan B dairesine taşınıyor yani bir döngü yaşanıyor. Kiralar enflasyona çizgisine yaklaşıyor.
Kira fiyatları ile Konut fiyatları arasında karmaşık bir ilişki var, bir mülkün belirli bir süre kullanımına kira diyoruz, fakat o mülkü sınırsız süre kullanma hakkına mülkiyet hakkı diyoruz.
Dolayısıyla gerek kiralar, gerek bir konutun fiyatı bir paranın iki yüzü gibi farklı zaman boyutundaki fiyatları yansıtan şeyler aslında dolayısıyla konut kiralarındaki bir artış fiyatlara pozitif etki yapabiliyor, ancak bunun katsayısını o piyasadaki sadece sabit birkaç sayı yok, faiz oranları da çok ciddi ölçüde belirleyici, hatta reel faiz oranları diyebilirim önümüzdeki dönemlerde konut fiyatları daha yavaş artacak, fakat kiralar konut fiyatlarına nispeten daha kuvvetli bir artış gösterecek..
Kiralık evlerde arz gittikçe azaldığı için, ev bulunmayınca mevcut kira rayiçleri yukarı yönlü devam edecek, yani bu evlerin kiralanmama süreci gelip geçici bir süreç, seçimlerin ve bayram tatilinin sonrasında hareketlilik ve artış yönlü çizgi bizi bekliyor diye düşünüyorum.
