Bu sözleşmelerde alıcı, konut bedelini ödeme yükümlülüğünü üstlenirken, satıcı konutun mülkiyetini ve zilyetliğini taahhüt ettiği şartlarda ve zamanda devretmekle yükümlüdür. Ancak çoğu zaman satıcı, konutun mülkiyetini zamanında ve taahhüt ettiği şekilde devretmemekte, bu da hukuki sorunlara yol açmaktadır.
Tüketicinin Hakları ve Kanuni Düzenlemeler
- Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: Bu kanunun 41. maddesine göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri şekle tabidir. Kanuna uygun bir sözleşme yapılmadan taraflar hak talebinde bulunamaz.
- Devir ve Teslim Süresi: Kanunun 44. maddesi gereği, konutun devir ve teslim süresi en fazla 48 ay olarak belirlenmiştir. Bu süre tarafların anlaşmasıyla kısaltılabilir ancak uzatılamaz. Süre aşımı durumunda tüketici, yasal haklarını talep edebilir.
Satıcının Teslim Borcunu Yerine Getirmemesi Durumunda Tüketicinin Hakları
-
Temerrüt Hali:
- Satıcı, belirlenen süre içinde teslim yapmazsa, borçlu temerrüde düşmüş sayılır.
- Tüketici, aynen ifa ve gecikme tazminatı talep edebilir.
- Temerrüt için tüketicinin satıcıya ihtar çekmesi gerekir. Ancak sözleşmede teslim süresi açıkça belirtilmişse ihtarnameye gerek yoktur.
-
Seçimlik Haklar:
- İfadan Vazgeçip Olumlu Zarar Talebi: Tüketici, konuttan vazgeçerek ödediği bedeli ve konutun rayiç değerini talep edebilir.
- Sözleşmeden Dönme ve Olumsuz Zarar Talebi: Tüketici, sözleşmeden dönerek uğradığı maddi kayıpları talep edebilir.
-
Tescile Zorlama Davası:
- Tüketici, Türk Medeni Kanunu madde 716’ya göre mülkiyetin devri için tescile zorlama davası açabilir.
- Aynen ifa talebiyle birlikte uğradığı zararların tazminini isteyebilir.
-
Gecikme Tazminatı:
- Satıcı, sözleşmede belirtilmişse teslim süresindeki gecikme nedeniyle doğan kira gelirlerinden sorumlu tutulabilir.
Satıcının Kusursuz Olma Durumu
Satıcının temerrüde düşmesi için kusur aranmaz. Ancak tüketici, sözleşmeden dönme veya olumlu/olumsuz zarar talebi hakkını kullanıyorsa, satıcı kusursuz olduğunu ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, karşılıklı borç doğuran ve şekle tabi sözleşmelerdir. Tüketicinin haklarının korunması ve ileride doğabilecek sorunların önlenmesi için sözleşmenin yasal düzenlemelere uygun hazırlanması büyük önem taşır. Teslim süresinin ihlali durumunda tüketici, gecikme tazminatı ve diğer hukuki haklarını kullanarak mağduriyetini giderebilir.
Bu bilgiler ışığında, ön ödemeli konut satış sözleşmeleri hazırlanırken tarafların yükümlülüklerini açıkça belirten maddelerin yer alması, her iki taraf için de yasal koruma sağlayacaktır.
