Satış Vaadi Sözleşmesi Alıcının Güvencesi mi?
Birçok alıcı, ileride tapu devri yapılması şartıyla noter onaylı satış vaadi sözleşmesi yaparak güvence altına alınacağını düşünür. Ancak, bu sözleşme şerh edilmediği sürece, tapu sicilinde üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaz. Bu nedenle, satış vaadi sözleşmesi yapılmış olsa bile tapuya şerh verilmemişse, taşınmazın başka birine satılması halinde alıcının hakkı zayıflar.
Tapuya Şerh Varsa Ne Olur?
Eğer satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, bu durumda taşınmazın bir başkasına satılması halinde, şerh sahibi alıcı mahkeme yoluyla taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Ancak bu süreç zaman alabilir ve hukuki destek gerektirir.
Dürüstlük Kuralı ve İyiniyetli Üçüncü Kişi Koruması
Satıcı, taşınmazı başka birine satarken alıcının daha önce hak iddia ettiğini bilmesine rağmen bu satışı gerçekleştirmişse ve yeni alıcı da durumu biliyorsa, bu işlem hileli işlem sayılabilir. Ancak, yeni alıcı iyiniyetli ise ve tapuda herhangi bir şerh yoksa, hukuk sistemi genellikle yeni alıcının mülkiyet hakkını korur.
Alıcının Açabileceği Davalar Nelerdir?
Alıcı, evi kendisine vaat eden satıcıya karşı aşağıdaki davaları açabilir:
-
Tapu iptali ve tescil davası (eğer tapuya şerh varsa),
-
Tazminat davası (özellikle maddi ve manevi zararın tazmini için),
-
Dolandırıcılık şikâyeti (cezai süreç için).
Emlak Danışmanları Ne Yapmalı?
Gayrimenkul danışmanlarının bu tür durumlarla karşılaşmamak adına dikkat etmesi gereken bazı hususlar var:
-
Taraflar arasında yapılan sözleşmelerin noter onaylı olmasına dikkat edilmeli,
-
Müşteri, satış vaadi sözleşmesi yapmışsa şerh işlemini tamamlaması için yönlendirilmeli,
-
Satış süreci tamamlanana kadar taşınmazın başka birine satılmadığından emin olunmalı,
-
Resmi belgeler ve tapu kayıtları düzenli olarak kontrol edilmeli.
Önlem, En Etkili Koruma Yöntemidir
Gayrimenkulde hak kayıplarının önüne geçmek için hem alıcıların hem de emlak danışmanlarının bilinçli hareket etmesi büyük önem taşıyor. Satış vaadi sözleşmeleri ve tapu şerhleri gibi hukuki araçlar, doğru kullanıldığında büyük bir güvence sağlar. Unutulmamalı ki, bir taşınmazın satışında sadece söz değil, resmi işlemler esastır.