Mars Gayrimenkul'den Samet Hızalan Yazısı...
Ev almanın zor olduğu bir dönemden geçiyoruz, başta İstanbul olmak üzere Sakarya’da da yaşayanların fazlasıyla hissettiği aşikâr. Uzun bir süredir kredi faizlerinin yükselmesi ile, özellikle gerçek manada ev almayı düşünen veya evini değiştirmeyi düşünenlerin bu hayallerini ertelediklerini söyleyebiliriz.
İnşaat maliyetlerinde yer alan ana girdilerde %50 dolaylarında fiyat artışı olmasına rağmen, konut fiyatlarına bu artış yansımış değil. Bunun da asıl nedeni zaten satışların durma noktasına yaklaşmış olması.
Kredi maliyetleri yüksek olduğundan ev almayı düşünenler kadar, inşaat firmaları da benzer sıkıntıları yaşıyor. Ülkenin önemli inşaat firmalarından bir tanesinin üretimi sürdürebilmesi için aylık 35 milyon TL’ye ihtiyaç duyduğu, ancak satışların minimum seviyede olması nedeniyle bu rakamı ancak borçlanarak sağlayabildiği, yüksek kredi maliyetleri ile bu durumun sürdürülebilir olmadığı.
Tabi bu durum fırsatçıların ekmeğine yağ sürüyor ve bol nakdi olanların bu gayrimenkulleri değerinin çok altında satın aldığı da bir gerçek. Bu örnekler 2008’de ABD’de başlayan ve dünyaya yayılan mortgage krizini aklımıza getiriyor.
Başlangıçta finansal bir kriz olarak algılansa da, sonraları reel sektöre yayıldı ve küresel bir ekonomik krize dönüştü. Gayrimenkul piyasasının bir anda değer kaybetmesi ve bunun sonucu olarak kişisel iflasların artması ile kriz büyümüş ve dünyaya yayılmıştı.
Mevcutta satışlar belirttiğim sebeplerden dolayı durgun, ihtiyacı olanlardan daha fazla yatırımcıların yüksek sayıda ama düşük fiyatlarla alım yapıyor ve stok miktarında düşüş var.
Yeni projelerin sayısında ciddi bir azalma olması nedeniyle fiyatların geriye düşmesini beklemiyorum. Bunca olumsuzluğa rağmen vasıfsız işçinin dahi günlük ücretinin 2.000 liraya çıktı, üstelik deprem bölgesindeki yoğun inşaat seferberliğinden dolayı usta operatör ve iş makinesi bulmak ta zor ve maliyetli.
Elbette bir de artan maliyetler ve bu yaşanan zorluklar sektörü de, konut veya işyeri ihtiyacı olup edinmek isteyenleri de bir hayli zor durumlara sokuyor. Yanlış yönlendirmeler ile yanlış algı yaratılıyor ve fiyatların düşmesi beklentisinin mevcut tablo ile çelişiyor..
2022 sonunda faiz ve maliyet artışı, konut fiyatlarını tekrar yükseltmeye başladı ve bu artışlar da konut satış fiyatlarına tamamen yansıtılmadı.
Yine 2009 – 2020 döneminde kira gelirlerinin konut fiyatını karşılama süresi 20-25 yıllık bir periyod içindeydi. 2021’den sonra bu oran 15-16 yıl gibi süreye geriledi. Diğer bir ifadeyle konut kiraları, konjonktrel sürece uyum sağlarken, konut fiyatları çok geride kaldı.
Yerel seçimler yaklaşırken çığ gibi büyüyen seçimlerden sonra kemerler sıkılacak, fiyatların artacak olması söylentisi bile fiyatları artırmaya yetiyor.
Sektörün bizzat içinde olan biri olarak söylüyorum, emekli ev sahibi olan müşterimle görüştüğümde Nisan’da fiyatlar artacakmış kirayı yüksek tutalım söylemi emin olun bu yazı başlığının özetidir.
Kısaca gayrimenkul fiyatları geçmişe göre pahalı, geleceğe göre uygun fiyatlı.
Merkez Bankası'ndan Konut Sorununa Çözüm Önerileri;
1. Sahip olunan konut sayısına göre kademeli vergilendirme
2. Boş konut vergisi
3. Düzenli gelire sahip çalışanlara yönelik uzun vadeli, değişken faizli ya da eşik bir ücrete endeksli, ödeme esnekliğine sahip konut kredisi modelleri uygulanması
4. Konut alımlarında sağlanacak kredilerin hane halkının sahip olduğu konut sayısına göre değişen faizle sağlanması
5. Hisseli kiracılık modeli: İlk defa konut sahibi olacaklar “shared ownership” adı verilen programlara dahil olarak ilk konutlarının en az yüzde 25’ini satın alabilmekte, geri kalan hisse için kira ödeyebilmekte, ilerleyen zamanlarda evin geri kalan hissesini de satın alabilmektedirler.
Dar gelirlilerin ev alabilmesine imkan sağlamak için Londra'da uygulanan 'hisseli kiracılık' modeli şu şekilde anlatıldı:
'Örneğin Londra’da ilk defa ev sahibi olacaklar 'shared ownership' adı verilen programlara dahil olarak ilk konutlarının en az yüzde 25’ini satın alabilmekte, geri kalan hisse için kira ödeyebilmekte, ilerleyen zamanlarda evin geri kalan hissesini de satın alabilmektedirler. Özellikle konut fiyatlarının yüksek seyrettiği büyükşehir merkezlerinde ‘hisseli kiracılık’ uygulamasının başlatılması birikim düzeyi yetersiz hane halklarının konut sahibi olmalarına imkân sağlayabilecektir.
Bizim ülkemizde bu modelin tutacağını da düşünmüyorum.
Bu öneriler konut sorununu çözüme değil çözümsüzlüğe kavuşturacağı aşikar..
Arzı arttırmadan yapılacak her bir çözüm önerisi çözümsüzlüğe sürükleyecektir. Tabi ki artan maliyet konut arzına engel.
Henüz netleşen somut maddeler yok yine bu konuyu önümüzdeki dünlerde detaylı olarak kaleme alırız.
Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle.
