Tapuda Şerh Nedir?
Tapuya konan şerh, bir taşınmazın satışına veya kullanımına belirli sınırlamalar getiren hukuki bir kayıttır. Şerhler, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişileri korumak, alıcıları bilgilendirmek veya belirli bir hakkın tesis edilmesini sağlamak amacıyla konulabilir.
Tapudaki şerhler, üçüncü kişilere karşı bağlayıcı olup, taşınmazın devri veya üzerinde işlem yapılmasını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle bir gayrimenkul alım satımı yapmadan önce tapudaki şerhlerin dikkatlice incelenmesi gerekir.
Tapuya Konan Şerhler Nelerdir?
Tapu kütüğüne işlenebilecek şerhler farklı türlerde olabilir. İşte en yaygın tapu şerhleri:
1. İpotek Şerhi
Eğer taşınmaz üzerinde ipotek varsa, bu durum satışı doğrudan etkileyebilir. Bir taşınmaz ipotekliyken satılabilir, ancak ipotek yeni alıcıya da geçebilir veya borç kapatılmadan tapu devri yapılamaz.
2. Aile Konutu Şerhi
Evlilik birliği içinde alınan ve ortak yaşanılan konutlar için eşlerden biri, diğer eşin rızası olmadan satış gerçekleştiremez. Aile konutu şerhi konulmuş bir taşınmazın devri için eşin onayı gereklidir.
3. İhtiyati Tedbir Şerhi
Mahkemeler tarafından konulan bu şerh, dava sürecinde taşınmazın satışını veya devrini engellemek amacıyla uygulanır. İhtiyati tedbir kararı kalkmadan satış yapılamaz.
4. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi
Bu şerh, taşınmazın satışa çıkması durumunda belirli kişilere öncelikli alım hakkı tanır. Özellikle hisseli taşınmazlarda ortakların birbirlerine karşı öncelikli alım hakkı bulunur.
5. Satış Vaadi Şerhi
Taşınmazın belirli bir kişi veya kuruluşa satılacağına dair önceden yapılan bir sözleşme, tapuya şerh edilebilir. Satış vaadi şerhi olan bir taşınmaz, sözleşmede belirtilen kişiye satılmadan başka bir kişiye devredilemez.
6. Kira Şerhi
Kiracının taşınmazı belirlenen süre boyunca kullanma hakkını koruyan bir şerhtir. Yeni alıcı, tapuya işlenmiş kira şerhini kabul etmek zorunda olabilir.
7. Kamulaştırma Şerhi
Devletin veya kamu kuruluşlarının taşınmazı ilerleyen süreçte kamulaştırma hakkını saklı tuttuğunu gösterir. Kamulaştırma şerhi bulunan bir taşınmaz satın alındığında, devlet belirli bir bedel karşılığında taşınmazı alma hakkına sahiptir.
Tapuya Konan Şerhler Satış Sürecini Nasıl Etkiler?
Bir taşınmazın satış sürecinde tapuya konan şerhler şu şekilde etkiler yaratabilir:
-
İpotekli taşınmazın devri: Alıcı, satıcının borcunu ödeyerek ipoteği kaldırmasını talep edebilir veya ipoteği kabul ederek taşınmazı satın alabilir.
-
İhtiyati tedbir kararı varsa: Taşınmaz üzerindeki mahkeme kararı nedeniyle satış işlemi gerçekleştirilemez.
-
Önalım hakkı şerhi: Hissedarların öncelikli satın alma hakkı olduğu için üçüncü kişilere satış zorlaşabilir.
-
Aile konutu şerhi: Eşin izni olmadan satış işlemi tamamlanamaz.
-
Kira şerhi: Yeni alıcı, taşınmazı kiracı ile birlikte satın almak zorunda kalabilir.
Şerhli Bir Taşınmaz Satın Alınabilir mi?
Evet, şerhli bir taşınmaz satın alınabilir, ancak dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar vardır:
-
Tapu Müdürlüğü’nden detaylı bilgi alın.
-
Şerhin türünü ve taşınmaz üzerindeki etkisini öğrenin.
-
Şerhi koyan kişi veya kurumla iletişime geçin ve kaldırılma ihtimalini araştırın.
-
Hukuki riskleri değerlendirmek için bir avukata danışın.
-
Tapu kaydına şerh düşülen hususlar için resmi belgeleri inceleyin.
Bazı şerhler satışa engel teşkil etmeyebilirken, bazıları taşınmazın devrini tamamen durdurabilir. Bu nedenle satın almadan önce detaylı bir araştırma yapmak büyük önem taşır.
