Haber Türk'te yer alan habere göre, konut fiyat artışları yüzde 75.5 oranı ile yüzde 77.6 artan altın fiyatlarından sonra ikinci sırada geliyor. Ancak bu durum gerçeği yeterince anlatmıyor.
Çünkü konutun değer artışı yanında bir de kira getirisi var. Bu kira getirisi dahil edildiğinde herhangi bir getirisi olmayan altının önüne geçiyor.
ÜST ÜSTE 4 DÜNYA BİRİNCİLİĞİ
Genel kabul gören uygulama ve oran ise yıllık kira gelirinin konutun değerinin yüzde 5’ine denk gelmesidir.
Yüzde 75.5’in üzerine kiranın eklenmesiyle konut getirisi bileşik hesapla yüzde 79.2’ye varır ki, bu da yüzde 77.6’lik altın getirisinin üstüne çıkar.
Bu getiri oranı ile birlikte konut yatırımı 2023’te Türkiye’de tüm ana finansal yatırım araçlarını geçti.
Konut fiyatları 2022 yılında yüzde 167.9 artmasına karşılık borsanın yüzde 196.5 düzeyine varan getirisine yetişememişti.
Ancak o yıl hem borsa hem gayrimenkul getirisinde Türkiye dünya birinciliğini elde etmişti.
Türkiye konut fiyatları 2020, 2021 ve 2022 yıllarından sonra muhtemelen 2023 yılında da dünyanın en yüksek fiyat artışını yaşayan ülkesi olacak.
FİYATLAR ARTTI SATIŞLAR DÜŞTÜ
Fiyatların üst üste dünya rekoru kırması ve Türkiye’de yerleşiklerin alım gücünü fazlasıyla aşması, konuta ulaşımı çok zorlaştırdı.
Buna önce bankaların kredi vermemesi sonra da konut kredi faizlerinin yıllık yüzde 40’ın üzerine çıkması eklendi. Kredi kullanarak konut alımları yüzde 5’lere kadar indi.
Sonuçta fiyatlar artmaya devam ediyor ama konut satışları son 1.5 yıldır azalıyor. Haziran 2022’de 1 milyon 665 bin adede kadar yükselen yıllık konut satışı 2023 sonunda 1 milyon 226 bine indi. Satışlar adet bazında 439 bin, oran olarak yüzde 26 düştü.
Buna karşılık fiyat artışları halen devam ediyor ama hız keserek. Haziran 2022’de yıllık yüzde 160.2 artan konut fiyatları Aralık 2023’te hala yüzde 75.5 yükseliyor.
SATIŞ DÜŞTÜ FİYAT DÜŞMÜYOR
Konut fiyatlarını son iki yılda adeta uçuran derin negatif faizler, parasal genişleme, yükselen döviz kuru ve enflasyon oldu.
Faiz indirimleri 2023 seçimleri öncesinde Eylül 2021’de yüzde 19 düzeyinden başladı ve Mayıs 2023’te yüzde 8.5 ile son buldu. Seçim sonrası artışla politika faizi yüzde 45’e çıkarıldı.
Bu dönemde enflasyon yüzde 19’dan yüzde 65’e yükseldi. Eylül 2021’den Aralık 2023’e 27 ayı bulan dönemde TÜFE’deki toplam artış yüzde 225.8’i buldu.
Aynı dönemde Türkiye Konut Fiyat Endeksi 198.9’dan 1.163.2’ye çıktı ve yüzde 484.2 arttı.
Enflasyondan arındırdığımızda geriye yüzde 79’luk reel bir artış kalıyor.
Bu oran konut fiyatlarında balon oluşumunu gösteren 5 yıl içinde yüzde 100’lük reel artışa çok yakın. Ama 5 yılın yarısını bile bulmayan bir süredeki gerçekleşme bu.
Vadeyi 5 yıla çıkarttığımızda 2018’den 2023’e kadar olan dönem için hesap yaptığımızda yüzde 128’lik reel artışla karşılaşıyoruz ki, çok net bir konut balonu yaşıyoruz.
Fiyatların artışı satışları düşürdü ama düşen satışlar fiyatları aşağıya çekemedi. Fiyatlar artamaya devam etti.
NİYE ENFLASYON DÜŞÜŞÜ BEKLENMELİ
Konutta fiyat balonlarını önlemenin yolu reel faizlerden ve parasal sıkılaştırmadan geçiyor.
Sıkılaştırma para ayağında yapıldı da henüz tam değil, kamunun harcama ayağında genişleme halen devam ediyor.
Mali genişlemenin durdurulması veya daralmaya dönüşmesi de herhalde seçim sonrasında gündeme gelir.
Ancak bütün bunlar konut piyasasında fiyatları düşürmeye yetmeyebilir.
Çünkü nüfus artıyor, kırsaldan kentlere göç sürüyor, doğu illerinden batı illerine göç ve yabancı göçü de devam ediyor.
Bu durumda talebin karşılanması için konut inşaatlarının hızlanması gerekiyor. Onun da önünde maliyetlerdeki yükselme ve yüksek enflasyon belirsizliği var.
1.5 yıldan beri alıcıların azalmasına karşılık satıcıların hala fiyat artırmaya devam etmelerinin gerisinde bu nedenler yatıyor.
Konut fiyatlarında kayda değer düşüş için, enflasyon düşüşünü beklemek bunun için gerekiyor.
