Eskişehir Haber 26'dan Arif Minak'ın Yazısı...
Gayrimenkul dolandırıcılığı, gayrimenkul satın almayı veya satmayı planlayan kişileri hedef alan yaygın bir suçtur. Dolandırıcılar, genellikle düşük fiyatlarveya sahte belgeler, fotoğraflar kullanarak kurbanları cezbetmeye çalışırlar.
Ev, arsa, arazi gibi taşınmazlar kimi zaman mülk sahibinin haberi olmadan da el değiştirebiliyor. Sahte kimlik, sahte benzer kişi, sahte vekâletname gibi belgeler kullanılarak mal sahibinden habersiz devir işlemi yapıldığını basın yayın organları kanalıyla haberdar olabiliyoruz.
Dolandırıcılar “şeytanın aklına bile gelmez” dedikleri türden yeni yöntemler ile milyonluk taşınmazlara göz koyabiliyorlar.Ama merak etmeyin, bütün yöntemleri deşifre edeceğiz ve hep birlikte önlemlerimizi alacağız.
Önce taşınmazımızı güvence altına alalım.
Bir taşınmazınız varsa öncelikle aşağıdaki işlemleri yapmanızı önerebilirim.
E-devlet girişinizi iki aşamalı korumaya almalısınız.
Web tapu telefon bilgilerinizi güncelleyin.
E-devlet sistemi üzerinden web tapu uygulamasına giriş yapın. Burada adınıza kayıtlı telefona numarasını sisteme yazın ve onaylayın. Bu suretle taşınmazınız üzerinde yapılacak her türlü tapu işlemleri tarafınıza SMS ile bildirilecektir.
Web tapu üzerinden vekâletle işlem yapılmasını engelleyin.
Bu engellemeyi kaldırmadığınız sürece art niyetli kişiler sahte vekâlet ile sizin adınıza tapuda bir işlem yapamayacaktır. Ancak vekalet ile Tapu Müdürlüğünde işlem yaptıracaksanız önceden bu engellemeyi kaldırmanız gerekir.
Bu işlemi Tapu Müdürlüğüne gitmeden Web-tapu “Beyan İşlemleri” menüsü üzerinden “İşlem Yapılmaz Beyan Tesisi”seçeneğini kullanıp yapabilirsiniz.
Yeni kimlik belgesi çıkartın.
Eski tip nüfus cüzdanı kullanıyorsanız en kısa zamanda yeni kimlik belgesi ile değiştirmelisiniz. Bu suretle parmak iziniz olmadan size benzeyen sahte kişiler sizin adınıza tapuda bir işlem yapamayacaktır.
Yukarıdaki işlemleri uygulayıp taşınmazınızı güvence altına almış oldunuz. Peki alım/satım yaparken nelere dikkat etmeliyiz?
Tapu inceleme. Taşınmaz kime ait?
Web tapu üzerinden taşınmaza ait örnek kayıt belgesini almayı ihmal etmeyin.Bu işlemi satıcı ile birlikte yapmanız faydalı olacaktır. Tapu kayıt örneğinde belirtilen taşınmaz sahibinin ismini kimlik belgesi ile teyit etmelisiniz.
Tapu üzerinde yazan ada/parsel bilgilerini parsel sorgu web sitesi üzerinden sorgulayabilir ve taşınmazın nerede olduğunu görebilirsiniz.
Eğer konut satın alıyorsanız, tapu belgesi üzerinde konutun bulunduğu kat ve daire numarası belirtilmiştir. “Daireniz karşı komşunuza ait olabilir” başlıklı makalemi okuyup numarataj hatası olup olmadığını tespit edebilirsiniz.
Belge üzerinde, taşınmaz sahibinin adı, taşınmaz bilgileri, hisse oranı, bağımsız bölüm numarası, şerhler kısmında ise intifa hakkı, geçit hakkı, kamulaştırma, ipotek şerhi, aile konutu şerhi, kira şerhi gibi bilgilerin olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Eğer aile konutu şerhi varsa devir işlemlerinde satıcı ile birlikte resmi nikahlı eşinin de bulunması gerekir. Aksi haldediğer eş tarafından açılacak tapu iptal davası ile devir işleminiz iptal edilebilir.
Unutmayın: Aile konutu veya ön alım hakkı bulunan hisseli bir taşınmaz aldığınızda, eş veya paydaşlar tarafından açılacak tapu iptal davası sonucu davayı kaybederseniz, tapu devrinde ödediğiniz bedel değil beyan edilen satış değeri ile yüzde 2 tapu harcı size iade edilir.
Taşınmazı satın almadan önce satıcıya ait ipotek borcunu kapatmayın. İpotek koyan işletme ile görüşüp ipotek borcunun kapatılması ve kaldırılması için yapılacak masrafı taşınmaz fiyatından düşebilir ve taşınmazı ipotekli olarak satın alabilirsiniz. Daha sonra ipotek borcunu kapatabilir ve ipotek şerhini kaldırtabilirsiniz.
Yapı kayıt belgeli yapılar.
Yapı kayıt belgesi alınmış birçok kaçak yapılara tapu çıkartıldı. Kaçak katlara eski veya yeni yapılarda rastlayabiliyoruz. Kaçak yapılar genellikle çatı katına ilave kat çıkarak veya bodrum katın meskene çevrilmesiyle oluşmaktadır.
Almak istediğiniz konut adresini Nüfus ve Vatandaşlık Genel Müdürlüğü adres sorgulama web sayfası üzerinden sorgulayabilir ve yapı kayıt belgesi olup olmadığını görebilirsiniz.
Satın almak istediğiniz taşınmazı ada/parsel bilgisi ileparsel sorgu üzerinden sorgulama yapıp bağımsız bölüm sayısı,mülkiyet durumu, kat sayısı ile numarataj sırasını kontrol etmeniz faydalı olacaktır.
Diğer bir kontrol yöntemini ise Google haritalar üzerinden yapabilirsiniz. Taşınmazın bulunduğu bölgede 2015-2023 aralığında olan değişimleri görebilirsiniz.
İmar durumu
Yapının imar durumu ve kaç kata izinli olduğu gibi ön bilgileri ilgili belediyenin web sayfasında bulunan e-imar bölümünden kontrol etmelisiniz. Bu bilgilerin güncel olup olmadığını belediye imar bürosundan öğrenebilirsiniz.
Sahte imar belgeleri
İlanlarda “2,5 kata imarlı, şu kadar villa, 4 kata imarlı, 10 tane 3+1 daire yaptırabilirsiniz, yola cepheli tarla” ibareli taşınmazları sıkça görebilirsiniz.
Böyle bir taşınmaz almak istiyorsanız önceden ilgili belediye veya İl Özel İdaresine gidip taşınmaz hakkında imar durumunu mutlaka sormalısınız.
Taşınmaz bedeli kime ödenecek?
Taşınmaz devirlerinde taşınmaza ait bedel bizzat tapu sahibine ödenmelidir.
Satıcı başka, tapu devri yapacak başka kişi olursa, tapu sahibi parasını almadığını söyleyip imza atmaktan vazgeçebilir. Dolandırıcıların sıkça kullandığı yöntemlerden biridir.
Hisseli taşınmazlarda yapılacak ödemeler, sözleşmeye göre ayrı ayrı her hissedara veya hissedarları resmi olarak temsil eden hissedara ödenmelidir.
18 yaşından küçükler için anne veya babaya veya her ikisine birden veya atanmış vasiye.
Vekil ile temsil ediliyorsa ve aksine bir hüküm yoksa bizzat taşınmaz sahibine.
Taşınmaz sahibi kısıtlıysa mahkeme kararında belirtilen vasi veya kısıtlı kişi adına.
Taşınmaz bedeli nasıl ödenecek?
Tapu devir işlemlerinde en önemli husus budur. Ödeme nasıl yapılacak?
Önerdiğim ödeme yöntemleri
Takasbank: Takasbank taputakas sistemi ile güvenli olarak ödeyebilirsiniz. E-devlet üzerinden giriş yapacağınız taputakas sistemine havale edilen taşınmaz bedelini tapu devri gerçekleştirildikten sonra otomatikman satıcının hesabına gönderilen bir sistemdir. Sistemin kullanılması halinde işleme taraf her bir alıcı ve satıcıdan, ayrı ayrı sabit 70 lira ücret alınmaktadır.
Blokeli Çek: Hesapta bulunan paranın, çek tutarı kadar bloke edilmesiyle düzenlenen bir çek türüdür. İlgili banka tarafından, bankaya ibraz edildiği gün karşılığının ödeneceğini garanti ettiği bir ödeme şeklidir. Bu çeki alabilmek için alıcı ve satıcının birlikte bankaya gitmesi sağlıklı olacaktır. Tapu devri sırasında çek satıcıya verilir ve satıcı ilgili bankaya gidip çeki tahsil edebilir.
Tapu güvenilir hesap: Çeşitli bankalar tarafından sunulan bu hizmet kapsamında, alıcı ve satıcı arasında gerçekleşen tapu devri sonrası satış değerinin satıcın hesabına aktarıldığı bir sistemdir. Bu sistemi uygulayan bankalardan herhangi birine birlikte giden satıcı ve alıcı “Tapu Güvenilir Hesap” uygulamasını kullanabilir. Bu hizmetin kullanım bedeli toplam 140 TL’dir.
Araç takası ile bir taşınmaz alma
Araç alım satım işlemleri ile tapu devir işlemleri ayrı ayrı kurumlarda yapılmaktadır. Bu işlemlerin aynı anda noterlerde yapılabileceğini unutmayın.
Önermediğim ödeme yöntemleri
Devir Öncesi Havale: En çok tercih edilen yöntemlerden biridir ve burada karşılıklı güven esastır. Ancak riskleri vardır. Taşınmaz devri gerçekleşmeden önce satıcı vefat edebilir, akli dengesi yerinde olmayabilir, satmaktan vazgeçip parayı iade etmeyebilir ve daha sonra iade edeceğini söyleyip sizi oyalayabilir, hesabına bloke konulduğundan geri ödemeyebilir vb.
Tapu devri sırasında nakit ödeme: Tercih edilen yöntemlerden biridir. Paranın orada sayılması pek mümkün görülmemektedir. Ancak riskleri vardır. Paraların bir kısmı veya hepsi sahte çıkabilir, eksik çıkabilir, yolda bir kaza geçirebilirsiniz, suç mağduru olabilirsiniz vb.
Piyasalarda sıkça rastlanan dolandırıcılık yöntemleri
Sahte ilanlar: Olmayan bir taşınmazı düşük fiyat, süslü kelimeler ve fotoğraflar ile ilana koyan kişiler alıcılardan kapora talep edip ve kaparo almalarıdır.Satıcıyı bizzat görmeden ve yazılı sözleşme yapmadan kapora veya cayma akçesi göndermeyin lütfen.Ön ödemeyi ise banka kanalı ile açıklama yazıp göndermenizi önerebilirim.
Kendinize güvenin. Bir şey doğru görünmüyorsa, o zaman öyle olmayabilir. Dolandırıcıların kurbanlarını caydırmak için aceleci kararlar almaya teşvik etmeye çalıştığını unutmayın. “Bugün son gün, yarın fiyatı yükseltiyorum, sizden önce beş kişi aradı” gibi sözlere lütfen kanmayın.
Her gayrimenkulün bulunduğu bölgeye has bir değeri vardır. Olası değerin altında bir ilana şüpheyle yaklaşın.
Sahte havale belgesi: Mesai bitimine yakın dolandırıcıların en çok kullandığı yöntemdir. Havaleyi gönderdiğini ve mesai bittiği için hesabınıza düşmediğini belirtip mesai başladığında paranın hesabınıza geçeceğini belirtip bu durumu sahte havale belgesi ile doğrulamaya çalışmasıdır. İkna edici sözler ile sizden tapu devrini yapmanızı isterler. Paranızı hesabınızda görmeden tapu devir işlemini yapmayın lütfen.
Sahte SMS mesajı:“Taşınmazınız hakkında işlem başlatılmıştır. Bu siz değilseniz bağlantıyı tıklayıp işlemi iptal edin.” şeklinde telefonunuza mesaj gelebilir. Panik olmayın lütfen. Bağlantıya tıklamadan başka bir bilgisayardan web tapu sistemine girip taşınmazınız hakkında herhangi bir işlem olup olmadığını görebilirsiniz. Bu esnada şifrenizi değiştirmeyi de ihmal etmeyin.
Telefonunuzda mutlaka anti virüs programı bulundurun
Sahte vekalet: Web tapu üzerinden telefon doğrulama ile “İşlem Yapılmaz Beyan Tesisi” yapmışsanız sahte vekalet ile taşınmazınız üzerinde herhangi bir işlem yapılamayacaktır. Eğer böyle bir işlem yapmamışsanız tapu memurları çok dikkatli çalışmalarına rağmen taşınmazınız tehlike altında bulunabilir.
Sahte kimlik ile gerçek vekaletname:Adınıza kayıtlı telefonunuz varsa noterlerde sizin adınıza yapılacak vekalet işlemleri hakkında SMS yoluyla bilgilendirme mesajı alırsınız. Telefonunuz yoksa veya var olan telefon numarası adınıza kayıtlı değilse böyle bir uyarı almanız mümkün olmayacaktır.
Dublör kullanma: Size benzeyen bir kişinin sizin adınıza kayıtlı bir taşınmazı haberiniz olmadan üçüncü şahıslara satmasıdır. Bu yöntem karşımıza daha çok sahibi bulunamayan, uzun süre üzerinde işlem yapılmamış eski taşınmazlar ile yeni kimlik belgesi almamış kişiler hedef seçilmektedir.
Proje halinde olan konutlar: “Topraktan ev alma” şeklinde nitelendirilen projelerden ev almadan önce yapım şirketleri çok iyi araştırılmalıdır. İşletme adını internette araştırın. Mağduriyet yaşayanların şikâyetlerini varsa internet ortamında bulabilirsiniz.
Maket üzerinden konut almak istiyorsanız, noterden satış vaadi sözleşmesi ile veya kat irtifak tapuları çıkmışsa doğrudan tapu devir işlemi yapıp bu projelerden ev alabilirsiniz. Burada karşılaşabileceğiniz risk, inşaatın bitmemesi, biten konutların teslim edilmemesi, yapım şirketinin iflas etmesi gibi riskleri sayabilirim. Böyle bir olumsuzluk yaşamamak için bina tamamlama sigortası olması gerekir. Bu belgeyi mutlaka sorun ve ilgili sigorta şirketinden teyit edin lütfen.
