Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ilerleyen bir tarihte belirlenen şartlarla satılacağını garanti eden bir ön sözleşmedir. Satıcı, sözleşme ile taşınmazı belirlenen tarihte veya şartlar oluştuğunda alıcıya satmayı taahhüt eder. Ancak bu sözleşme, tapuda devir işlemini doğrudan gerçekleştirmez; sadece bir alım hakkı doğurur.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
Bu sözleşmenin hukuken geçerli olabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:
a) Noter Tarafından Düzenlenmesi
- Noterde düzenleme zorunluluğu vardır.
- Taraflar arasındaki sözlü veya adi yazılı anlaşmalar geçersizdir.
b) Tarafların Ehliyeti
- Sözleşmeyi yapan kişilerin fiil ehliyetine sahip olması gerekir.
- Reşit olmayan veya kısıtlı kişilerin satış vaadi sözleşmesi yapması mümkün değildir.
c) Taşınmazın Açıkça Belirtilmesi
- Satış vaadine konu olan taşınmazın ada, parsel, yüz ölçümü ve tapu bilgileri açıkça yazılmalıdır.
- Belirsiz veya yanlış bilgiler içeren sözleşmeler geçersiz olabilir.
d) Bedel (Satış Fiyatı) Belirtilmelidir
- Taraflar, taşınmazın satış bedelini açıkça belirlemelidir.
- Ödeme şekli, peşinat veya taksit bilgileri gibi detaylar sözleşmede yer almalıdır.
e) Taşınmazın Satışına Engel Bir Durumun Olmaması
- Üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunan taşınmazlar için satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilir, ancak bu durum alıcının risklerini artırabilir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Sonuçları
Bu sözleşme, hem alıcıya hem de satıcıya çeşitli hak ve sorumluluklar yükler:
a) Alıcının Hakkı: Tapu Devri Talep Etme Yetkisi
- Alıcı, sözleşmeye dayanarak taşınmazın tapuda devrini talep edebilir.
- Satıcı sözleşmeye uymazsa, alıcı mahkeme yoluyla tapu tescili talebinde bulunabilir.
b) Satıcının Yükümlülüğü: Satışı Gerçekleştirmek
- Satıcı, sözleşme şartlarına uygun şekilde taşınmazı alıcıya devretmekle yükümlüdür.
- Satıcı, taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa, alıcı tazminat davası açabilir.
c) İpotekli veya Şerhli Taşınmazlarda Sorumluluk
- Eğer satış vaadine konu taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz varsa, alıcı bu konuda bilgilendirilmelidir.
- Alıcı, bu şartları kabul etmişse, satış gerçekleştiğinde borçları da üstlenebilir.
Sözleşme Feshi ve Geçersizlik Halleri
Bazı durumlarda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi feshedilebilir veya geçersiz sayılabilir:
- Tarafların anlaşarak feshetmesi (noterden fesih işlemi yapılmalıdır).
- Satıcının vaat edilen taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi (alıcı tazminat davası açabilir).
- Sözleşmenin noter huzurunda yapılmamış olması (hukuken geçersiz sayılır).
- Taraflardan birinin fiil ehliyetine sahip olmaması (örneğin, akıl hastalığı olan bir kişinin yaptığı sözleşme iptal edilebilir).
Yargıtay Kararları ve Güncel Mevzuat
Yargıtay, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle ilgili birçok karar vermiştir. Öne çıkan hususlar:
- Noter onayı olmayan sözleşmeler geçersizdir.
- Sözleşmeye rağmen tapuda satış gerçekleşmezse, alıcı mahkeme yoluyla taşınmazın devrini talep edebilir.
- Satıcı, alıcıya haber vermeden taşınmazı başkasına satarsa, alıcı tazminat davası açabilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak satış işlemini güvence altına alan önemli bir belgedir. Ancak bu sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi ve hukuki gereklilikleri yerine getirmesi zorunludur. Emlakçılar ve yatırımcılar, satış vaadi sözleşmesi yaparken tüm hukuki detayları göz önünde bulundurmalı ve profesyonel danışmanlık almalıdır.
