Tatil yerlerinde konutlarını kısa süreli değişik kişilere kiraya verenlerin vergi durumu, nasıl vergilendirileceği çok sorulmaya ve farklı görüş ve değerlendirilmelere neden olmaya başladı.
Kısa süreli yani; günlük, haftalık, iki haftalık, aylık veya sezonluk olarak önemli tutarlara kiralanan konutlardan elde edilen bu gelirlerin vergilendirilmesine ilişkin vergilendirme usulünün nasıl olacağı konusunda açıklama yapan uzmanlarından değişik görüş ve yorumlar gelmektedir.
Bir görüşe göre. Bu kiralama işi kısa sürelerle ve farklı kişilere özellikle turizmin zirve yaptığı dönemlerde kısa süreli devamlı olarak gerçekleşmesi nedeniyle devamlılık söz konusu olduğundan bu şekildeki kiralama işi ticari bir faaliyettir. İlgili kanunun ticari kazanç hükümlerine göre otel motel vb gibi vergilenmelidir.
Bu görüşü savunanların fikirlerine saygı duymakla beraber, ben bu görüşe katılmıyorum.
Kısa süreli de olsa kişilerin bu konutların kiralanmasından elde ettikleri gelirlerin (para veya para ile temsil edilebilen değerlerin ) Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olduğu görüşüşündeyim. Halk arasında yaygın adı ile kira vergisi.
Her iki görüşün gerekçelerini de konunun uzmanları ile tartışabiliriz. Ama şimdi bu yazıda değil. Çünkü bu yazının konusu bu değil.
Gayrimenkul Sermaye İradı (Kira Vergisi) Nedir
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunun 70. Maddesinde hangi yerlerin kiralanmasından elde edilen gelirin Gayrimenkul Sermaye iradı sayılacağı şöyle hüküm altına alınmıştır.
“Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, vb… Gemiler, Taşıtlar…” uzunca bir tanım ve bu tanımın kapsamadığı başkaca sayılan yerler.
Ancak bizim konumuz binalardır. Bina tanımı geniş tabanlı bir tanımdır. Konumuz, kısa süreli kiralanan konutlardır.
Bodrum’da çok görüldüğü üzere teknelerini veya teknelerdeki paylarını kiraya verenlerin tahsil ettikleri bu kira bedelleri de Gayrimenkul Sermaye İradı kazancı sayılır.
Öncelikle belirtelim ki, bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı binalar ve bina gibi değerlendirilen varlıklar, şayet kiraya veriliyorsa bunlar ticari kazanç hükümlerine göre vergilenecektir…
Elde edilen irat işletmenin kar ve zararı hesabında dikkate alınır.
İncelediğimiz konu, gerçek kişilerin varlıklarından elde ettikleri iratlarını kapsamaktadır.
Bu vergi de tahsil esası vardır. Tahsil edilmeyen kiralar o yıla ait olsa bile tahsil edilmediği için bu yılın beyannamesinde yer almaz. Ne zaman tahsil edilirse o yılın beyannamesine ilave edilerek vergilendirilir.
Ancak, gelecek yıllara ait olarak peşin tahsil edilen kiralar hangi yıla ait ise o yılın beyannamesinde beyan edilir.
Nasıl Beyan Edilecek ve Ödenecek
Bazı istisnalar hariç gelir vergisinde vergilendirme dönemi geçmiş takvim yıldır.
Bir yıl içerisinde tahsil edilen (gelecek yıllara ait peşin tahsil edilenler hariç) kira bedelleri takip eden yılın mart ayında bir beyanname ile bağlı bulunulan vergi dairesine beyan edilir.
Ödemesi de beyan edilen yılın mart ve temmuz aylarında iki taksitte yapılır.
Tahsil edilen kira bedelleri safi tutarı üzerinden vergilenir. Safi tutarı bulmak için kanun iki usul kabul etmiştir. Birincisi gerçek usul diğeri ise götürü usuldür.
Gerçek usulde kiraya verilen gayrimenkulün bakım ve idamesi için mülk sahibi tarafından yapılan masraflardır. Bunlar 193 sayılı gelir vergisi kanununun 74. Maddesinde (11 bent) halinde sayılmıştır.
Bu giderler belgeye dayalı olmalıdır ve beş yıl süre ile istendiğinde kontrol edilmek üzere ispata hazır bulundurulmalıdır. Vergi idaresi bu beş yıllık zaman aşımı süresi içinde belgeleri kontrol amacıyla isteyebilir.
Öteki usul ise, adı üstünde Basit Usuldür. Bir yıl içinde elde edilen kira bedelinden yüzde 15 götürü gider düşülmesi esasına dayanır. Hiçbir belgeye gerek yoktur..
Bu oran 1963 yılından beri yüzde 20 olarak uygulanmakta iken2017 yılında yüzde 15 e düşürülmüştür.
Ayrıca, gerçek kişilerin binalarını konut olarak kiraya verilmeleri halinde hesaplanan safi kira bedelinden her yıl yeniden değerleme oranında artırılan miktarda istisna da düşülür.
Bu tutar 2021 yılı iratları (kira) için 7 bin liradır. Ancak, elde edilen kira tutarını eksik beyan eden veya hiç beyan etmeyenler bu istisnadan faydalanamazlar.
Gelir İdaresi Başkanlığı hazır beyan esası sistemini getirmiştir. İnternet ortamında beyanname üzerinde sorulan sorulara dikkatlice cevaplandığında vergi dâhil bütün hesaplamalar otomatik olarak yapılmaktadır. Gelir vergisinde vergi oranları müterakki (artan oranlar) bir sistemdir. Vergiye tabi gelirin büyüklüğüne göre yüzde 15 den başlayıp yüzde 40 a kadar çıkmaktadır.
Kiralar Beyan Edilmezse Cezası Ne Olur?
Hiç tavsiye etmem.
Şayet elde edilen kira geliri hiç beyan edilmez veya bir kısmı beyan edilmez ise, vergi dairesi tarafından tespit edilmesi halinde hesaplanan verginin yanında bir katı tutarında vergi ziyaı cezası da kesilir, yani vergi kadar ceza.
Günümüzde iletişim araçlarının bu kadar geliştiği bir dönemde bankalardaki kayıtların kurumlar arası bağlantılarının kurulduğunu da göz önüne alırsak veya bir şikâyet konusu olduğunda gizlenen kira bilgisine ulaşmak çok kolaylaşmıştır. Bankalar, düzenli olarak bankaya yatırılan kira gelirlerini Gelir İdaresi Başkanlığına bildirmekte, bu idare de kişileri beyanda bulunun diye ikaz etmektedir.
Kira gelirinin beş yıllık zaman aşımı süresi içinde tespit edilmesi her zaman mümkün ve olasıdır. Bu yılın sonunda 2017 yılı gelirleri için zaman aşımı söz konusudur.
Söz gelimi 2019 yılına ait bir kira gelirinin gizlendiğini düşünelim. Bu durum da vergi dairesi gelire isabet eden sadece vergi ve o kadar cezayı istemekle kalmayacak.
2019 takvim yılı kazançlarına ait beyanname 2020 yılı mart ayında verilip taksitlerin biri bu ayda biri de temmuz ayında ödeneceğine göre bu taksit sürelerini takip eden aylardan itibaren ödeme tarihine kadar 6183 sayılı kanunda belirlenen oranlarda gecikme faizi de ayrıca istenecektir.31 Aralık 2019 tarihinden sonrası için bu oran aylık yüzde 1,60 olarak uygulanmaktadır.
Bu oranların önceki yıllarda daha yüksek olduğunu da belirtelim. Vergi idaresinin bu yılın sonunda beş yıllık zaman aşımına uğrayacak 2017 yılına ait bir kira gelirinizi tespit ettiğini düşünün hesaplanacak gecikme faizi çok yüksek miktarlara ulaşacaktır.
Kanun koyucu cezai müeyyidelerin yanı sıra mükelleflere de bazı hak ve kolaylıklar getirmiştir. Beyan etmediğiniz kira gelirinizi vergi dairesi tespit etmeden pişmanlık hükümlerine göre beyan ederek cezadan kurtulabilirsiniz. Ayrıca. istenilen vergi ve kesilen ceza için uzlaşma talep edebilirsiniz. Cezada belli oranlarda indirim talebinde bulunabilirsiniz. Bütün bu hak ve kolaylıkların kanunda belirlenen şartları vardır.
Haksız ve hukuksuz bir vergi ve vergi cezası ile karşı karşıya kaldığınızı düşünüyorsanız vergi mahkemesinde dava açabilirsiniz.