Konut kira artışlarının bir önceki kira yılına ait bedelin yüzde 25'ini geçmemesine ilişkin düzenleme, 2 Temmuz 2024’e kadar geçerli olacak.
Artan enflasyon ve özellikle büyük şehirlerde kiralık konut bulmanın zorlaşması ise kira sözleşmelerini daha önemli hale getirdi. Kira sözleşmeleri hazırlanırken doğru bilinen bir çok yanlış bulunuyor. İşte doğru bilinen o yanlışlar:
YANLIŞ: Sözleşme süresinin dolması halinde, mal sahibi kiracıyı çıkarabilir
DOĞRU: Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde mal sahibi sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek kiracıyı çıkaramaz.
Türk Borçlar Kanununun (TBK) 347’nci maddesine göre "Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır." Yani kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez, bu hak kanunda sadece kiracıya tanınmıştır.
YANLIŞ: İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarda bulunması zorunludur
DOĞRU: Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarname göndermesi şart değildir.
Ancak, taraflar arasında ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasına yönelik ihtar zorunluluğu öngörülmüş ise kiraya verenin ihtar zorunluluğu ortaya çıkar. Bu durumda kira sözleşmesinde yer alan maddelere dikkat edilmelidir.
YANLIŞ: Belirli süreli olarak kurulan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri sözleşme sonunda belirsiz süreli kira sözleşmesine döner
DOĞRU: TBK madde 327’de yer alan düzenleme genel düzenleme olup, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde TBK madde 347 uygulanarak aynı koşullarda bir yıl uzar.
Bu uzama, sözleşmenin türünde değişikliğe sebebiyet vermez, yani belirli süreli sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmez.
YANLIŞ: TBK madde 344’te yer alan düzenleme uyarınca her kira sözleşmesi için kira tespit davası açılabilir
DOĞRU: Kira tespit davası, yalnızca konutlar ve çatılı iş yerleri için açılabilir. Örneğin; çay bahçesi, açık otopark gibi taşınmazlar için kira tespit davası açılamaz. Fakat kıraathane, kapalı otopark gibi yerler için açılabilir.
YANLIŞ: Boş tahliye taahhütnamesine atılan imza hukuken geçersizdir
DOĞRU: Kiraya veren tarafından kiracıya boş şekilde imzalatılan tahliye taahhütnamesi, Yargıtay yerleşik uygulamaları doğrultusunda açığa imza olarak kabul edilip, hukuken sonuç doğurmaktadır. Daha önce bu konuda Yargıtay daireleri farklı kararlar verdiyse de güncel uygulama bu yönde.
YANLIŞ: Kira sözleşmesinin taraflarının belirledikleri artırım oranları sözleşme serbestisi gereğince hukuken geçerlidir
DOĞRU: TBK madde 344’te yer alan düzenlemeye göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Yani, sözleşmedeki oran ne olursa olsun, artış oranı son 12 aylık TÜFE’yi geçemez. Ancak 2 Temmuz 2024’e kadar konutlarda TÜFE yüzde 25’in üzerinde olsa dahi geçerli artırım oranı yüzde 25’tir.
Güncel arabuluculuk süreçlerinin nasıl olacağı ise şimdilik bilinmiyor. Bu konuda Adalet Bakanu Tunç iki tarafın da anlaşması halinde arabuluculuk anlaşmasında yüzde 25 sınırının aşılabileceğine dair açıklama yapmıştı.
YANLIŞ: Yeni malik, satın aldığı taşınmazda bulunan kiracı ile yeni bir sözleşme imzalar
DOĞRU: TBK madde 310’da yer alan düzenlemeye göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Sözleşme yeni malik ve kiracı arasında aynı koşullarda devam eder.
YANLIŞ: Kiraya veren, ihtirazı kayıt olmadan kabul ettiği eksik kira bedellerini kiracıdan talep edemez
DOĞRU: Yargıtay’ın yerleşik ve güncel kararları doğrultusunda; “Kiracı tarafından sözleşmede yer alan artış oranına göre artış yapmadan kiraya verenin banka hesabına artışsız olarak kira bedelinin ödemesi yapması ve ödenen tutarların ihtirazı kayıt ileri sürülmeden kiraya veren tarafından alınmış olması kiraya verenin artış konusundan vazgeçtiği ve taraflar arasında bu yolla zımni bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanmamaktadır.
YANLIŞ: Kira sözleşmesi yazılı olmak zorundadır
DOĞRU: Kira sözleşmesinin şekil şartı kural olarak yoktur. Kira sözleşmesinin kurulması için TBK madde 299’da yer alan “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakması ve kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemesi” koşulları yerine getirildiğinde hukuken geçerli olacaktır. Yazılı kira sözleşmesi hukuki uyuşmazlıkların ispatı açısından önem arz etmektedir.
YANLIŞ: Kiracı, kiraladığı taşınmazı kendisinin taşınmazda olmadığı zamanlarda başkasının kullanmasına izin verebilir
DOĞRU: TBK madde 322’de yer alan düzenlemeye göre kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz. Ayrıca kullanım hakkını da devredemez. Hatta, kimi Yargıtay kararlarında kiracının kiraladığı evi başkasına hakkı olmadan kiralama yapması (alt kiralama) dolandırıcılık suçu kapsamında değerlendirilmiştir.
Kaynak: Avukat Orkun Kumkumoğlu/Kumkumoğlu Hukuk Bürosu
