Kira Tespit Davası Nedir ve Kimler Açabilir?
Kira tespit davası, ev sahibinin mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesini talep ettiği bir dava türüdür. Ancak bu davayı açabilmek için kiracının aynı taşınmazda 5 yılı doldurmuş olması gerekiyor.
2020 ve öncesinde sözleşme yapan ev sahipleri bu yıl dava açabilecek, 2021 yılında sözleşme yapanlar ise 2026’da bu hakka sahip olacak. Bu durum, özellikle büyükşehirlerde kira tespit davalarının yoğunlaşmasına neden olacak.
Yüzde 25 Zam Sınırı ve Etkileri
2022 yılında getirilen yüzde 25 zam sınırı, kiracıları korumayı amaçlarken, ev sahipleri için gelir kaybına yol açtı. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz, bu süreçte ciddi gelir kaybı yaşayan ev sahiplerinin, 5 yılını dolduran kiracılar için dava açarak zararlarını telafi etmeye çalışacaklarını belirtti.
TÜFE Ortalaması Ev Sahiplerine Nefes Aldırdı
Zam sınırının kalkmasıyla birlikte TÜFE 12 aylık ortalaması üzerinden kira artışlarına geri dönüldü. Ancak TÜFE’nin enflasyondan yüksek olması, tahliye davalarını azaltırken, kira tespit davalarını artırdı. Bu durum, ev sahiplerine kısmi bir rahatlama sağlasa da, piyasa değerinin çok altında kalan kiralar için tespit davaları hâlâ birincil çözüm yolu olarak görülüyor.
Büyükşehirlerde Uzlaşma Zor
Kira tespit davalarında önce arabulucuya başvurulması zorunlu. Ancak büyükşehirlerde arabuluculuk sürecinde uzlaşma sağlamak zorlaşıyor. Örneğin:
- Niğde: 3 bin TL kira ile oturan bir kiracı için rayiç bedel 10 bin TL ise, taraflar arabuluculukta 6-7 bin TL üzerinde anlaşabiliyor.
- İstanbul: 10 bin TL kira ile oturan bir kiracı için rayiç bedel 60-70 bin TL olduğunda, tarafların uzlaşması çok daha güç hale geliyor.
Uzmanlara göre, büyükşehirlerde uzlaşma oranı yüzde 25-30 seviyesinde kalıyor.
Kira Tespit Davası Süreci Nasıl İşliyor?
-
Arabuluculuk Süreci:
Ev sahibi, 5 yılını dolduran kiracı için öncelikle arabulucuya başvurmak zorunda. -
Dava Açılması:
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, dava açılıyor. -
Bilirkişi ve Keşif:
Mahkeme sürecinde bilirkişiler, bölge rayiç kiralarını inceliyor ve yerinde keşif yapıyor. -
Yeni Kira Bedeli Belirlenmesi:
Hakkaniyet indirimi uygulanarak yeni kira bedeli belirleniyor. -
İtiraz ve Kesinleşme:
Taraflar mahkeme kararına itiraz edebiliyor. Karar istinaf sonrası kesinleşiyor. -
Geriye Dönük Zam Farkı:
Yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapılırken, geçmiş dönem zam farkları faizsiz olarak ev sahibine ödeniyor.
Bu süreç ortalama 3 yıl sürüyor.
2025 ve 2026 Yıllarında Kira Tespit Davaları Artacak
Uzmanlara göre, 2025 ve 2026 yıllarında kira tespit davalarında büyük bir artış yaşanacak. Özellikle büyükşehirlerde piyasa koşullarının altında kalan kira bedelleri, uzlaşma yerine dava yoluna gidilmesine neden oluyor. Ev sahipleri için bu davalar, gelir kaybını telafi etmek adına önemli bir çözüm yolu olmaya devam edecek.
