Krediyle Konut Satışlarının Seyri
2013 yılına kadar konut satışlarının yaklaşık %40’ı banka kredisi ile gerçekleştirilirken, 2024 itibarıyla bu oran %11’e kadar düşmüştü. Ancak, Merkez Bankası’nın aralık ayında başlattığı faiz indirimi sürecinin ardından ocak-şubat döneminde krediyle alınan konut sayısında artış yaşandı. Bu dönemde banka kredisi kullanılarak alınan konutların toplam satışlar içindeki payı %15’e yaklaştı.
TÜİK verilerine göre, 2024’ün ilk iki ayında banka kredisiyle satın alınan konut sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre %127,3 oranında artarak 33 bin 504’e ulaştı. Ancak, bu artışın büyük ölçüde geçen yılın düşük baz etkisinden kaynaklandığı belirtiliyor. Ocak ayında %183’lük artış gösteren kredili satış oranı, şubat ayında %90 seviyesine geriledi.
Buna karşılık, yatırımcıların banka kredisi dışında farklı finansman yöntemleriyle yaptığı konut alımları da yükselmeye devam ediyor. 2024’ün ilk iki ayında banka kredisi dışındaki finansman yöntemleriyle gerçekleştirilen satışlar %20,1 artarak 191 bin 487’ye çıktı.
Faiz Oranları ve Konut Kredisi Kullanımı
TÜİK’in konut satış istatistiklerine göre, 2013 yılında krediyle alınan konut oranı %40 seviyesindeyken, 2018’de %20’ye, 2022’de %18,9’a, 2023’te %14,5’e ve 2024’te %10,7’ye kadar geriledi. Bu düşüşte artan faiz oranları ve orta gelir grubunun konut satın alma gücündeki azalma etkili oldu.
Merkez Bankası’nın 2024’ün sonunda başlattığı faiz indirimiyle birlikte konut kredisi faiz oranlarında kısmi düşüşler yaşansa da, kredi faizlerinin hâlâ yüksek olması orta gelir grubunun konut alımını zorlaştırıyor. Bugün bankalar konut kredilerine aylık %3 civarında faiz uyguluyor. 1 milyon TL’lik konut kredisi çeken bir kişinin 10 yıl vadede toplamda 3 milyon TL’ye yakın geri ödeme yapması gerekiyor. Bu da kredi kullanımını hâlâ cazip kılmıyor.
Konut Fiyatları ve Maliyet Artışı
Konut fiyatları, inşaat maliyetlerindeki artışları geride bırakarak yükselmeye devam ediyor. TÜİK ve Merkez Bankası verilerine göre, Ocak 2015-Ocak 2025 döneminde inşaat maliyetleri 17,1 kat artarken, yeni konut fiyatları 22,3 kat artış gösterdi. Özellikle büyük şehirlerde konut fiyatları uçurum seviyelerine ulaşmış durumda. 1+1 konut fiyatları dahi 7 milyon TL seviyesine çıkarken, kredi kullanımı için gereken peşinat ve ödeme koşulları alıcılar için büyük bir yük oluşturuyor.
Özellikle 5-10 milyon TL arasındaki konutlar için kredi oranları A sınıfı konutlarda %80, B sınıfı konutlarda %75, diğer kategorilerde ise %70 ile sınırlı. 10-20 milyon TL aralığında ise bu oranlar daha da düşüyor. Bu durum, orta gelir grubunun konut alımında zorlanmasına neden oluyor.
Faiz-Fiyat Sarmalında Konut Piyasası
Konut piyasasında hem fiyatların hem de kredi maliyetlerinin yüksek seyretmesi, konut alıcılarının kararlarını etkiliyor. Faizlerin düşmesine rağmen konut fiyatlarının yükselmesi, krediyle konut alımını hala cazip hale getirmiyor. Son yıllarda inşaat sektöründeki maliyet artışları fiyatları yukarı çekse de, 2023’ten itibaren fiyatların maliyet artışlarını geride bıraktığı görülüyor.
Özetle, faiz indirimi süreci konut kredili satışlarda kısmi bir canlanma sağlasa da, kredi faiz oranlarının hâlâ yüksek olması ve konut fiyatlarının sürekli yükselmesi nedeniyle orta gelir grubunun konut sahibi olması zorlaşmaya devam ediyor.