ORTAK GİDER NEDİR?
Milliyet'te yer alan habere göre, Bir binada; bağımsız bölümler dışında kalan ana duvarlar, bağımsız bölümleri birbirinden ayıran ortak duvarlar, binanın temeli, ortak garaj, çatı, baca, yağmur olukları, asansör sistemi, apartmanın genel giriş kapısı, kapıcı daireleri veya odaları ortak alanlar için verilebilecek en basit örnekler arasındadır. Isıtma yani kalorifer sistemi, binanın su ve elektrik tesisleri de diğer ortak alanlar içinde gösterebilir. Özetle; bina sakinlerinin tümünün kullandığı ya da faydalandığı alanlara ortak alan, ortak alanlara ilişkin toplanan masraflara da ortak gider denir.
ORTAK GİDERİ ÖDEMEK ZORUNLU MU?
Ortak giderler, bina sakinlerinin tümünün katılımıyla karşılanır. Yasaya göre bir binaya ait bağımsız bölümlerin malikleri, binaya ilişkin ortak masrafları karşılamakla yükümlüdür. Uygulamada ortak giderler için maliklerden avans toplandığı görülür. Bir binada bağımsız bölüm maliklerinin her biri; ısıtma sistemi yani kalorifer, asansör, elektrik ve su tesisatı, kapıcı dairesi ve odaları için apartman yönetimi tarafından yapılan harcamaları karşılamak zorundadır. Bu zorunluluğa ortak alanların korunması, güçlendirilmesi, bakımı ya da onarılması için yapılan giderler de dahildir.
Ortak masraflar, malikler tarafından ortaklaşa bir şekilde ödenmelidir. Bir kat maliki; ortak kullanım alanından faydalanmadığını, faydalanmasına gerek olmadığını ya da faydalanmaktan feragat ettiğini beyan ederek bu ödemelerden kaçınamaz. Malikin ortak giderlere katılmaktan imtina etmesi halinde yönetim veya diğer kat malikleri takibe geçme hakkına sahiptir.
ZEMİN KATTA OTURANLARIN DURUMU
Kural gereği zemin katta oturanlar asansörü kullanmadıklarını iddia ederek asansör masraflarını ödemekten kaçınamaz. Ancak binanın yönetim planına bağlı olarak bu kural değişebilir. Örneğin; apartmanın yönetim planına zemin katta bulunan dairelerin asansörü kullanma ihtiyacının olmadığı asansörden faydalanmadıkları ve bu nedenle zemin kattaki bağımsız bölüm maliklerinin asansör için yapılan harcamalardan muaf tutulacağı ile ilgili bir madde eklenebilir.
Yani zemin katta oturanlar için aslen ortak gider tanımına giren asansör masrafları yönetim planı ile istisna hale gelebilir. Yönetim planında böyle bir hüküm belirlenmemişse asansörden faydalanmasalar bile zemin katta oturanlar da asansör giderlerine katılmak zorundadır.
KİRACI ASANSÖR GİDERLERİNİ ÖDER Mİ?
Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan yasal düzenlemelere göre apartmanın giderlerinden kat maliki sorumlu oluyor. Ancak bununla birlikte bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracılarda bu masraflardan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu oluyor.
Bina yöneticisi ödenmeyen apartman giderlerini ister kat maliki ister kiracı ve isterse her ikisinden de talep etme hakkına yasal olarak sahiptir. Kat maliki ile kiracı aralarındaki kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde bu giderlerin paylaşımını yapabilirler.
Kat maliki ve kiracıların arasındaki bu paylaşım bina yönetimini bağlamaz.
EMSAL KARAR
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.3.2006 tarihli emsal kararı:
''Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinden her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.
Davacı kat malikinin, davalı kiracıdan kiralamış olduğu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borcunun gecikme faiziyle tahsilini talep ettiği davada, mahkemece, davalı kiracının kiraladığı bağımsız bölümde oturmasına dayanak teşkil eden yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olup olmadığı araştırılmalı, varsa yazılı sözleşme ve diğer belgeler getirtilerek davalının aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı incelenmeli, kiracının borçtan kira oranında sorumlu tutulacağı göz önüne alınarak belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir.
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 27.1.2003 Tarih, Esas 2002/11525 Karar 2003/393 sayılı kararına göre ise''Ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine isterse onun bağımsız bölümünden sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine karşı icra takibi yapabilir veya dava açabilir.''