A Haber canlı yayınına katılan gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı kentsel dönüşümle ilgili en çok merak edilen soruları yanıtladı...
Mustafa Hakan Özelmacıklı:
Biz her koşulda deprem ülkesi olduğumuzu hatırlıyoruz. Tek çaresinin aslında kentsel dönüşüm çerçevesinde bu yenilemelerin yapılmasına olan ihtiyacımızdır.
Yüzde 70 nüfusumuzun 1. ve 2. derece deprem bölgesinde yaşadığını hatırladığımızda bu dönüşümün hızlı bir şekilde sağlanması gerekir. Yarısı Bizden kampanyası çerçevesinde 1 milyon 20 bine yakın sadece İstanbul'da başvuru oldu.
Aslında bizim kentsel dönüşüm karnemizde zayıf değil. Türkiye 2012 yılında itibaren yasal olarak başlamasıyla beraber 2 milyon 200 bağımsız konutun dönüşümü gerçekleşti ve 400 bin dönüşüm devam ediyor.
İstanbul'da bu sayı şimdiye kadar 800 bin bağımsız bölüm ve yaklaşık olarak şu anda da 170 bin bağımsız bölümde dönüşüm sürüyor.
Kentsel dönüşümde aksayan süreçlerin hızlandırılması adına Marmara için özel bir müdürlük kuruldu, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuruldu.
Yasal düzenlemeler yapıldı ve salt çoğunluk yeterli kabul edildi. Burada maliklerin iradesi ile süreç başlıyor. Tespit raporu dediğimiz raporun aslında riskli yapıların hangi derecede riskli olduğunu ortaya koyması bizler için önemli.
Kimler risk tespiti yaptırmalı?
Türkiye'de 1999 yılı öncesinde yapılan inşaatlarda maalesef etkin bir denetim mekanizması işlemedi. Bu nedenle uzmanlarca belirtilen ilk kabul şu; 1999 yılı öncesi inşa edilen binalarda risk ihtimali daha yüksek.
Bunun yanında eğer, projesiz, ruhsatsız bir yapıda yaşıyorsanız, binanızda hazır beton kullanılmadıysa, kolon ve kirişlerde çatlaklar varsa, bodrumda rutubet, demirlerde paslanma ve beton aralarında deniz kabukları görüyorsanız hiç zaman kaybetmeden risk tespiti yaptırmanız gerek.
Tespit nasıl yaptırılır, maliyeti nedir?
Kahramanmaraş depremleri sonrasında risk tespitlerine talep patladı. Ama çok değil 5-6 ay sonra risk unutuldu. Kimileri dönüşüm sürecinin zorluklarından koktu, kimi vatandaşlar da maddi imkansızlıklar nedeniyle unutmak zorunda kaldı. Eğer bugün riski görüyor ve harekete geçmek istiyorsanız iki farklı tespit yöntemi olduğunu bilmelisiniz.
Riskli yapı tespiti: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisansı olan firmalar yapabiliyor. Firmaların listesi bakanlığın sitesinde yer alıyor. Sonuç riskli ise, karar maliklere tebliğ edilirken, tapuya ve bakanlığa da bildiriliyor. Bu da geri dönüşü olmayan yıkım sürecinin başladığını gösteriyor. Kamu destekleri için bu yolun seçilmesi gerekiyor.
Deprem performans analizi: Bu işlemi ise hem lisanslı kurumlar, hem de özel mühendislik firmaları yapabiliyor. Sonuç kamuya gitmiyor, sadece ev sahiplerine bildiriliyor.
Evini hızlı tahliye etmekten çekinenler ve güçlendirmeyi düşünenler ağırlıkla bu yöntemi seçiyor. Vatandaşların yanında artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da yapıların tespitini resen yapabiliyor, ya da süre vererek maliklerden de isteyebiliyor.
Ayrıca tespit için çoğunluk şartı da aranmıyor. Apartmanda oturan tek bir kişinin başvurusu ile risk tespiti süreci başlayabiliyor.
Yeni yapılan düzenlemeye göre maliklerin tespit aşamasında 'kapımı açmıyorum' deme şansı yok. Gerekirse polis zoruyla kapı açılıyor ve tespit tamamlanıyor.
Gelelim maliyetlere... Riskli yapı tespiti, 10 kata kadar olan binalarda 15-20 bin lira bandında. Bina 10 katı geçince çalışma alanı büyüdüğü için kat başına 8-12 bin lira isteniyor. Deprem performans testinde de yine her kat için çıkan maliyet 8-12 bin lira seviyesinde.
Tahliye ve yıkım nasıl gerçekleşiyor?
Yeni yasaya göre; riskli kararı verildiyse, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare (belediyeler, il özel idareleri) tarafından yapıya riskli yapı yazısı asılacak.
Maliklere karar e-Devlet kapısı üzerinden bildirilirken, riskli yapılar Bakanlık internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilecek, muhtarlıkta da 15 gün askıda tutulacak.
Muhtarlıkta askının son günü tüm hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacak. Yani tek tek evlere tebligat yollanmayacak. Sonuca itiraz etmek isteyen maliklerin 15 gün hakkı bulunacak.
Tespit kesinleştikten sonra tahliye ve yıkıma geçilecek. Evlerin tahliyesi için 'en çok' 90 gün süre verilecek.
Eğer yıkımı malikler yapmazsa başkanlık yapacak, ancak tüm masrafları maliklerden alacak. Tahliye ve yıkıma ilişkin tebligatlar da yine tespitte olduğu gibi gerçekleşecek.
Kentsel dönüşüme katılmayanların evi ne olacak?
Geçmişte dönüşüm için arsa payının 2/3 çoğunluğu ile karar alınıyordu. Şimdi ise dönüşüm kararları yüzde 50+1 ile alınacak. Bir binada salt çoğunluk ile karar alındıysa, karara katılmayanlar için ek bir toplantı yapılması zorunlu değil.
Salt çoğunluğun aldığı karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilecek.
Toplamda 30 gün içerisinde karara katılmayan arsa sahibinin payı açık arttırma ile satılacak. Yani karara katılmayan ya da katılamayanlar evini kaybedecek.
Yeniden yapım süreci nasıl başlayacak, hangi destekler verilecek?
Ülkemizde dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor.
Firma da hak sahiplerine verdikleri pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor.
İmar şartlarına göre kimi zaman vatandaşın evinin küçülmesi ve müteahhit firmaya ödeme yapması gerekiyor. Hatta ek imarı yoksa vatandaş tüm maliyeti ödemek durumunda kalıyor.
