İlk Apartman Yönetimi Nasıl Kurulur?

Ana gayrimenkule yeni taşınan ve bu nedenle de henüz herhangi bir apartman yöneticisi atanmamış olan apartmanlarda en kısa sürede yönetim kurulunun kurulması gerekmektedir. Kanun kapsamında her türlü detay bununla ilgili düzenlenmiş olup uyulmadığında cezai yaptırımı da bulunmaktadır.

“Apartman yönetimi kaç kişiden oluşur?” konusunda 1 veya 3 kişilik ekipten oluşabileceği kanunda belirtilmiştir. Kanuna göre kat malikleri senede en az 1 kez yönetim planındaki zamanlara göre toplanmalıdır.

Eğer planda net bir tarih belirlenmemişse o halde her takvim yılının ilk ayı içerisinde toplanmaları kanunda belirtilmiştir.

Yönetim şekli ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümlerinde bulunmaktadır. Seçilen yönetim kurulu bu kanunlara uyarak yönetimi sürdürmelidir.

İlk Apartman Yönetim Planı Nasıl Olmalıdır?

Apartman yönetim planı kapsamında birçok usul ve şart belirlenmiştir. Buna göre; kullanım, amaç ve şekil yönünden, yönetici ve denetçilerin alacağı ücretler ve diğer hususlar apartman yönetim planında belirlenmektedir.

Bu plan dâhilinde tüm malikleri bağlayan bir sözleşme düzenlenmektedir. Eğer yönetim planında olmayan bir hüküm hakkında işlem yapılacaksa anlaşmazlıkların doğması durumunda mutlaka bu sözleşmeye göre davranılmaktadır.

Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için mutlak suretle, kat maliklerinin 4/5’inin oyuna ihtiyaç duyulmaktadır. Kat malikleri mahkemeye her durumda başvurabilir ve dayanakları da 33. Madde olacaktır.

Kat mülkiyetleri kütüğü önemli bir husustur. Bu kütük içerisinde yönetim planı ve daha sonra uygulanan değişikliklerin hepsinin tarihleri bulunmalıdır. Ayrıca kuruluş belgeleri de bu kütük içerisinde bulundurulur.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Nasıl Yapılır?

Senede en az 1 kez, yönetim planında gösterilen zamanlarda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanan kat malikleri kurulu yönetim ile ilgili kararlar alır ve düzenlemeler yapar. “İlk site yönetimi nasıl kurulur?” konusunda herhangi bir pürüz kalmadıktan sonra kurulan site yönetimi, bu kurulda hazır bulunur.

Eğer toplu yapılar ise, 2 yılda birden az olmamak kaydıyla ikinci takvim yılının ilk ayı içerisinde toplanırlar. Bunun yanı sıra önemli bir husus çıkmışsa, bunun neticesinde yönetici, denetçi veyahut kat maliklerinin 1/3’ünün isteği ile birlikte toplantı tarihinden en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imzalatılır ve toplantı sebebi bildirilerek toplantı yapılır.

Eğer yeter sayıya ulaşılamazsa, o halde 2. Toplantının zaman ve mekânı hakkında bilgi verilir. Fakat burada önemli olan husus iki toplantı arasının 7 günden az olmamasıdır.

Apartman Yönetimi Kaç Kişiden Oluşur?

Apartman yöneticileri, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında atanır. Eski yöneticiler, tekrar yönetici olarak atanabilir.

Yönetime birden fazla kişinin atanması ile, apartman yönetim kurulu oluşturulmuş olur. 

Apartman ve site yönetim kanununa göre apartman yönetimi kurulu, en 3 kişiden oluşur. 

Madde 34: Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.

Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, 50 liradan 250 liraya kadar idarî para cezası verilir.

Apartman ve Site Yöneticileri İstifa Edebilir mi? İstifa Etmesinin Nedenleri Nelerdir?

İstifa, apartman veya site yöneticisinin doğal hakkı olduğundan her an istifa etmesi mümkündür. Uygulamada yöneticilerin istifa etmelerinin pek çok nedeni olmakla birlikte temel nedenlerine bakıldığında kat maliklerinin kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmemesi yer alır.

Yönetici tarafından noterden ihtar yapılmasına rağmen vaktinde ve tamamen kat maliklerince yerine getirilmeyen borç ve yükümlülükler varsa,  yönetici hiçbir tazminat ödemeksizin yöneticiliği bırakarak istifa edebilir. Üstelik bu nedenden dolayı uğradığı bir zarar söz konusu ise tazminat talebinde dahi bulunabilir.

Diğer bir temel neden ise yöneticiliğe dair sorumlulukların ve görevlerin ağır gelmesinden kaynaklanır. Görevi yapamayacağını düşünen yöneticiler bazen görevi aldıktan kısa bir süre sonra, bazen de belirli bir süre sonunda yıprandıklarını hissettiklerinde yöneticilik görevlerinden ayrılabilmektedir.

Profesyonel apartman, site yönetim hizmeti veren kişi ya da şirketlerin durumu ise yukarıdaki nedenlerden farklılıklar gösterir.

Kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemeleri gibi nedenler yanında, esas itibariyle profesyonel site yönetim hizmeti veren kişi ya da şirketlerin kat maliklerinin bir kısmı ile ilişkilerinin bozulması istifaların temel nedeni olarak kendini göstermektedir.

Yöneticinin İstifa Etmesi Durumunda Yedek Yönetici Görevlendirilir

Apartman ve sitelerde yöneticilerin istifa etmesi durumunda ilk olarak bakılması gereken durum yedek yöneticinin olup olmadığı konusudur. Eğer yedek yönetici seçilmişse bu yönetici acilen idari işleri üzerine alıp yürütür.

Yönetim planlarındaki düzenlemelere bu konularda önemlidir.  Yönetim planında özel düzenlemeler varsa o kurallar dikkate alınır.

Kat Mülkiyeti Kanunu yedek yönetici seçimini zorunlu tutmamaktadır. Ancak yedek yönetici seçimi istifa vb. nedenler söz konusu olduğunda çok faydalı ve gerekli olduğundan yedek yönetici seçilmesi kat maliklerinin yararınadır.

Apartman ve Site Yöneticiliğinden Nasıl İstifa Edilir?

Yöneticinin istifası “önemli bir sebep” niteliğinde olduğundan yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu olağanüstü toplanmalı ve acilen yönetici seçimini gerçekleştirmelidir.