Bir arazinin maksimum değerine ulaşabilmesi için, parselasyonu yapılarak yapılaşma izninin verilmiş olması gerekir.
Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilir.
Tevhit işlemi ise iki veya daha fazla sayıda parseli tek bir parsel halinde birleştirme işlemidir.
İfraz işlemi gerçekleştirilecek arsada irtifak hakkı, şerh ya da rehin olmaması gerekir.
Ayrıca afet, heyelan ya da taşkın gibi tehlike bölgelerinde bulunan yerlerin ifraz işlemi gerçekleştirilemez.
Yola cephesi bulunmayan arsalar da parsellere ayrılmaz.
İFRAZ YETKİSİ KİMDEDİR?
İfraz işleminin kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.
Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.
Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
İFRAZ İŞLEMİNDE İSTENEN BELGELER NELERDİR?
İfraz işlemi gerçekleştirilecek gayrimenkul, belediyenin sorumluluğu altında olan bölgede ise belediye encümenine, değilse il idare kuruluna başvurulur.
İfraz işlemi başvurularında ibraz edilmesi gereken bazı belgeler bulunmaktadır:
Gayrimenkul sahibi ya da yetkili temsilcisinin nüfus cüzdanı veya pasaportu
Gerçek kişilerde 1 adet 6x4 ebadında vesikalık fotoğraf
İfraz işlemi bir temsilci ya da vasi tarafından gerçekleştirilecekse vasi kararı, vekaletname ya da yetki belgesi
Belediye encümen kararı veya il idare kurulu kararı
Gayrimenkulün bulunduğu belediye tarafından düzenlenen emlak beyan değeri belgesi
Tapu
Değişiklik dosyası adı verilen, serbest mühendislerce düzenlenmiş ve uygunluğu kadastro müdürlüğünce kontrol edilip onaylanmış ve bir üst yazıya bağlanmış üç takım dosya içinde değişiklik beyannamesi, kontrol raporu ve eki
Gayrimenkul, bina nitelikli ise zorunlu deprem sigortasının (DASK) da beyan edilmesi gerekir.
Yukarıda belirtilen belgelerin teslim edilmesinin ardından ifraz işlem ücretinin de yatırılması gerekir.
İfraz işlem ücreti olarak tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenir. Gayrimenkulün bulunduğu belediye tarafından bir emlak değeri belirlenir.
Bu değerden az olmayacak şekilde beyan edilmesi gereken satış bedeli üzerinden de tapu harcı yatırılır.
PARSELLER NEYE GÖRE BELİRLENİR?
İmar planında gösterilen bölgeye ilişkin farklı hükümler yoksa, yapılacak ifrazlarda elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyilli, yol durumu, mevcut yapılar vb. gibi mevkinin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları göz önünde tutularak belirlenir.
HANGİ ALANLAR İFRAZ EDİLMEZ?
Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz eden alanlar ifraz edilemez.
İfraz işleminde dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, bir adada yola cephesi bulunmayan parsel oluşturulamayacağıdır.
Yola cephesi olmayan parsellerin bulunduğu adalarda, ilgili parsele yola cephe sağlamaya yönelik düzenleme yapılmaksızın ruhsat düzenlenemez.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.