Arsalar, arazilerin İmar uygulaması görmüş halidir.
Araziler İmar uygulamasına tabi tutulurken, İmar Kanunu gereğince yüzde 40 a varan kesintiler ile Düzenleme Ortaklık Payı adı altında terkleri yapılır ve daha sonra Net İmar Parseli = Arsa şekline getirilir.
Düzenleme Ortaklık Payı adı altında yapılan kesintiler ise düzenlemeye tabi tutulan bölge içerisindeki yeşil alanlar, yollar, park bahçeler, cami, karakol ve okul yerleri gibi sosyal ve kültürel şehir donatı alanlarıdır. Her arazi sahibi bu ortak alanlara ortak ve eşit bir yüzde oranı ile yer verir ve sonunda Net İmar Parsellerini = Arsalarını yeni tapu ile alırlar.
Görüldüğü üzere Arsa Arazinin yüzde 40 kesinti görmüş ve artık üzerine inşaat yapılabilen şeklidir diyebiliriz. Arsa alırken, fiziki yapı, lokasyon, yol cephe ve bağlantıları, imarı gibi özelliklerine bakarız.
Arsanın fiziki yapısı ilk göze çarpan etkisidir. Eğimli veya düz oluşuna göz atarız. Köşe veya ara parsel olması önemlidir. Ulaşım ve yol bağlantıları ise çok çok önemlidir. Bir arsanın veya herhangi bir gayrimenkulün pirim yapmasına en etkin faktör yoldur.
Ana yola veya tali yollara özellikle de yaya yollarına cephe olan arsalar en kıymetlileridir. İmar Durumu ise tüm bu kriterlerin adeta göstergesi olup; fiziği, lokasyonu, yol cephe ve bağlantıları olan yerlerde genellikle yüksek yapılaşma koşulları ile öne çıkar.
Bir de amaçlar doğrultusunda arsa aramak gerekir ki; fiziki yapısı, lokasyonu, yolu, cepheleri ve imar durumunu ona göre seçmek zorunda kalınır.
Örneğin, konut amaçlı arsa arayışı ile hastane veya alışveriş merkezi inşa etmek üzere arsa aramak arasında çok fark vardır. Benzinlik yapmak için arsa aramak 10 - 15 villa yapıp satmak için arsa aramaktan çok farklıdır.
Arsa ve Arazi Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Satın alınacak arsanın mutlaka tapu ve çap fotokopisini alın. Belediye imar müdürlüğü harita servisinden arsanın çapını ve imar durumunu alın. Çap belgesinin yeni tarihli olmasına dikkat edin.
Tapunun bir kişiye mi ait olduğunu yoksa hisseli mi olduğunu ilgili tapu ve sicil müdürlüğünden araştırın. Hisseli tapular da diğer hisseler ile ilgili bir kısıntılı durum olup olmadığını tapu sicilinden araştırın.
Tapu kaydında herhangi bir kısıtlama ve satışına engel bir durum olup olmadığını araştırın. Kısıtlama arsanın alım satımını veya irtifak hakları kullanımını engelleyebilir.
Arsanın bulunduğu belediye imar müdürlüğünde 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar uygulama planlarında hangi özelliklere (konut arsası, ticari, sanayi arsası, tarla vs.) sahip olduğunu araştırın.
İnşaat alanının ne kadar olacağı , emsal (taban alanı kullanımmiktarı) ve Hmax (maximum inşa edilebilecek bina yüksekliği) gibi verileri kontrol edin. İnşaat yoğunluğu fazla olan arsalar daha değerlidir.
İnşaat ruhsat tarihinin yeni olup olmadığını ve ruhsatın geçerliliğini Belediye imar müdürlüğü ruhsat servisinden araştırın.
Gecekondu bölgelerinde alacağınız arsaları işgalden nasıl koruyacağınızın planını yapın.
Arsanın bulunduğu civarda planlanan büyük yatırımları (metro, raylı sistem, yeni arter, yol, hastane gibi) araştırın. Gelecekte yaşam yoğunluğunun artması beklenen bölgelerdeki arsa yatırımları gelecek vaad eder.
Geometrik olarak kare arsaları tercih edin. Ama arsa dikdörtgen ise bunun kalın bir dikdörtgen olması inşaat yapmayı kolaylaştırır. Yamuk ve yuvarlak arsalardan uzak durun.
Zemin kodlarına dikkat edin. İstanbul'da özellikle kodun altındaki bodrum katları emsale dahil edilmez. Bu durumda inşaat yoğunluğu 2,5 olsa bile bodrumlar sayesinde yüzde 1'lik daha inşaat alanı kazanılmış olur.
Arazilerin jeolojik yapısına dikkat edilmelidir. Toprağı kayan arazilerin yatırım ürünü olması zordur.
