Avukat Oğuz Yavuz'un Yazısı...
Kapora ödemelerinde sıklıkla yapılan hata, alıcı sözleşmeden cayarsa kaporanın kime kalacağı ya da satıcının ilgili malı başkasına satması halinde sorumluluğunun ne olacağıdır.
Hukukumuzda kapora kavramı düzenlenmemiştir. Bunun yerine sözleşme akdedilirken yapılan ödeme “bağlanma parası” (pey akçesi) ile “cayma parası” şeklinde iki ayrı şekilde tanımlanmıştır.
Buna göre eğer verilen kapora “bağlanma parası” ise sözleşmeden cayılsa dahi alınan meblağ iade edilecektir.
Eğer verilen kapora “cayma parası” ise alıcının sözleşmeden cayması halinde alınan meblağ iade edilmeyecektir.
Kaporanın “Bağlanma Parası” Sayılacağı Sözleşme
Kapora sözleşmesi yapılırken alıcı tarafından verilen para (eğer taraflarca aksi açıkça kararlaştırılmamışsa) “cayma parası” değil “bağlanma parası” olarak verilmiş sayılacaktır.
Buradaki kapora, sözleşme yapıldığını göstermek ve bir ön ödeme amacıyla verilmektedir.
Dolayısıyla verilen para esas alacaktan düşülecektir. Ayrıca sözleşmeden cayılması halinde de kapora alıcıya iade edilecektir.
Tabi burada satıcı, alıcıdan (tazminat, cezai şart vb sebeplerle) alacaklı olursa (alacağı oranında) kaporayı iade etmeme hakkına sahip olabilecektir.
Örneğin sözleşmeden dönülmesi halinde bir “cezai şart” kararlaştırılmışsa; satıcı bu cezai şarta mahsuben aldığı kaporayı iade etmeme hakkına sahip olabilecektir.
Benzer şekilde alıcının sözleşmeden dönmesi hukuka aykırıysa ve satıcıyı zarara uğratmışsa; satıcı bu zarara mahsuben kaporayı iade etmeyebilecektir.
Son olarak belirtmek gerekir ki her ne kadar verilen paranın cayma parası olduğunu ispat etme yükümlülüğü kapora alan satıcıda olsa da; kapora verildiğini ispat etme yükü de alıcıya aittir.
Bu sebeple verilen meblağa ilişkin satıcıdan makbuz alınmasında yahut tarafların aralarında yaptıkları sözleşmede hüküm bulunmasında fayda vardır.
Aksi taktirde kapora veren alıcı, bu durumu ispat etmekte sıkıntı yaşayabilecek ve kaporayı iade alamama / ödemeden düşememe riski altına girebilecektir.
Kaporanın Cayma Parası Sayılacağı Sözleşme
Ticari hayatta kaporanın “cayma parası” mahiyetinde verildiği durumlarla da sıklıkla karşılaşılmaktadır.
Böyle durumlarda alıcı sözleşmeden cayarsa verdiği kaporayı iade alamayacak; satıcı cayarsa aldığı parayı iki kat olarak vermek durumunda olacaktır.
Her ne kadar taraflar bu niyetle kapora vermiş olsa dahi bu durumun ispat edilebiliyor olması önem arz etmektedir.
Aksi taktirde verilen para “cayma parası” olarak değil “bağlanma parası” olarak değerlendirilecektir.
Bu noktada gayrimenkul alış-satışlarına ilişkin verilen kapora üzerinde durmak gerekir:
Bilindiği üzere gayrimenkul devrine ilişkin yapılan sözleşmeler yalnızca (satış vaadi şeklinde) noterde veya tapuda gerçekleştirilebilecektir.
Bu sebeple eğer sözleşme noterde veya tapuda yapılmadıysa; her ne kadar kapora “cayma parası” olarak verilmiş olsa da bu işlem geçersiz olacaktır.
Böyle durumlarda alıcı, kapora niyetiyle verdiği parayı geri isteyebilecek, satıcı ise sözleşmeden cayarsa bu bedelin iki katını ödemek zorunda kalmayacaktır.
Taraflar kapora sözleşmesinde kısıtlayıcı bir süre de belirleyebilecek, örneğin 1 ay içerisinde bu hakkın kullanılmaması durumunda cayma parasının yanacağı veya iade edileceğine ilişkin anlaşabileceklerdir.
Ayrıca taraflar kapora bedelini aşan bir oranda zarara uğramışlarsa bu zarar da talep edilebilecektir.
Ancak bir tarafın caymakta haklı bir sebebi varsa bu kişinin ne tazminat ne de cayma parası ödemek zorunda olmadığını bilmek gerekir.
Bu kapsamda örneğin satışı için anlaşılan gayrimenkulün çökmesi halinde satıcı cayma parasının iki katını iade etmek zorunda kalmayacaktır.
Benzer şekilde satın alınacak gayrimenkulün imara aykırı inşa edildiğinin anlaşıldığı bir durumda alıcı gayrimenkulü satın almaktan vazgeçse dahi cayma parası olarak verdiği kaporanın iade edilmesini isteyebilecektir.
Burada cayma parasının emlakçıya da verilebileceğini belirtmek gerekir.
Ancak burada verilen cayma parasının 2 katının mal sahibinden istenebilmesi için mal sahibinin rıza gösterdiğinin ve bu durumdan haberdar olduğunun ispat edilebiliyor olması gerekmektedir.
Son olarak cayma parası olarak verilen kaporanın asıl borçtan mahsup edilebileceğini de belirtmek gerekir.
