5 Yıl Şartına Dikkat!
Eğer yatırım amaçlı bir gayrimenkul aldıysanız ve bunu 5 yıl içinde satarsanız, elde ettiğiniz kazanç için vergi ödemeniz gerekiyor. Örneğin, 2022 yılında satın aldığınız bir daireyi 2024 yılında sattıysanız, maliyetler ve giderler düşüldükten sonra kalan kazanç için gelir vergisi beyanı vermeniz şart. Ancak, 2018 yılında aldığınız bir evi 2024’te satmanız durumunda, 5 yıllık süre dolduğu için herhangi bir vergi ödemezsiniz.
5 Yıllık Süre Ne Zaman Başlıyor?
Gayrimenkullerin edinim tarihi, tapu tescil tarihi olarak kabul edilir. Ancak, bazı durumlarda tapudan önce fiilî kullanım başlamış olabilir. Örneğin, elektrik, su veya doğalgaz faturaları gibi belgelerle fiilî kullanım süresi kanıtlanabiliyorsa, 5 yıllık süre bu tarihe göre hesaplanabilir.
Kentsel Dönüşümde Vergilendirme Nasıl Oluyor?
Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan ve yeniden inşa edilen binalar için yeni edinim tarihi, tapuya tescil edildiği tarih olarak kabul edilir. Örneğin, 1990 yılında satın aldığınız bir eviniz kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp 2021’de yeni yapı olarak size teslim edildiyse ve 2024 yılında sattıysanız, bu satıştan doğan kazanç için vergi ödemeniz gerekir.
Miras Kalan Gayrimenkuller Vergiye Tâbi Değil
Eğer bir gayrimenkulü miras yoluyla edindiyseniz, 5 yıl şartı aranmaz. Yani, size miras kalan bir taşınmazı satmanız halinde değer artışı kazancı doğmaz ve gelir vergisi ödemeniz gerekmez.
Ticari Faaliyet Sayılabilir!
Gayrimenkul satışlarınızın ticari faaliyet olarak değerlendirilip değerlendirilmediği çok önemli. Eğer belirli bir devamlılık arz ediyorsa (örneğin her yıl birden fazla satış yapıyorsanız), satışlarınız ticari kazanç olarak kabul edilebilir ve KDV dahil olmak üzere farklı vergi yükümlülükleri doğabilir. Ancak, satışların kişisel ihtiyaç sebebiyle yapıldığı kanıtlanırsa, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilir.
Vergi Matrahı ve Endeksleme
Vergi hesaplamasında, gayrimenkul satış gelirinizden, edinim maliyetinizi ve satış dolayısıyla yaptığınız giderleri çıkararak net kazancı belirleyebilirsiniz. Ayrıca, 2024 yılı için 87 bin TL’ye kadar olan değer artışı kazançları vergiden muaftır.
Yüksek enflasyon nedeniyle maliyet bedelleri reel değerini kaybedebilir. Bu yüzden, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) kullanılarak maliyet bedelinin güncellenmesi mümkündür. Eğer enflasyon farkı %10’u aşıyorsa, maliyet bedeli endekslenerek daha düşük vergi ödenebilir.
Hazır Beyan Sistemi ile Kolay Hesaplama
Vergi hesaplamalarını manuel yapmak yerine, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Hazır Beyan Sistemi’ni kullanarak otomatik hesaplama yapabilirsiniz. Eğer 87 bin TL istisna tutarını aşıyorsanız, beyannamenizi zamanında vermeyi unutmayın. Ayrıca, diğer gider kalemlerini de gelirinizden düşerek vergi avantajı sağlayabilirsiniz.