İpotekli bir taşınmazın, ipotek borcu ile birlikte bir başkasına temlikine engel yoktur. Bunun için ipotek alacaklısının izni de gerekmez. Temliki takiben, Tapu Müdürü TMK'nın 1019. maddesi hükmü uyarınca alacaklıya durumu bildirecek, alacaklı bir yıl içinde eski borçludan yeni bir teminat talep etmez ise, borçlu yeni maliki kabul etmiş olacaktır.
İpotekli taşınmaz, malikinin muvaffakati ile her zaman üçüncü bir kişiye satılabilir. Satış için taşınmaz malikinin ipotek alacaklısının iznini almasına gerek bulunmamaktadır. Uygulamada karşılaşılan uyuşmazlık ipotekli taşınmazı satın alan yeni malikin ipotek alacaklısına karşı olan sorumluluğu konusunda toplanmaktadır.
Medeni Kanunu “İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez” hükmünü içermektedir.
Kısacası ipotekli taşınmazın bir üçüncü kişiye devredilmesinin o taşınmaz üzerindeki ipoteğe bir etkisinin bulunmadığı açıkça kanunda yer almaktadır. Borcun ödenmemesi halinde ipotek alacaklısı ipoteğin paraya çevrilmesi talebi ile takip başlatabilir ve borcun ödenmesini sağlayabilecektir.
İpotekli taşınmazın el değiştirmesi yani bir üçüncü kişiye devredilmesi durumunda ilgili tapu müdürlüğü malik değişikliği yapıldığını ipotek alacaklısına bildirir. İpotek alacaklısının taşınmazın devri itibariyle 1 yıl içerisinde eski malike borçtan sorumluluğunun devam ettiğine ilişkin bir bildirimde bulunması gerekmektedir. Aksi halde, eski malike bu bildirim yapılmaz ise eski malik ipotek borcundan kurtulmuş sayılacaktır.
İpoteğin sona ermesi kanunlarda düzenlenmiştir. Buna göre alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini isteyebilir. Malikin ipoteğin terkinini isteyebilmesi için alacağın tamamının ödenmiş olması gerekir.
Her halükarda yeni malikin borçtan sorumluluğu ipotekli taşınmaz ile sınırlıdır.
Borcun ipotekli taşınmazın değerinden daha fazla olması durumunda yeni malik bu artan değerden sorumlu değildir. Yeni malikin sorumluluğu ipotekli taşınmazın değeri ile sınırlandırılmıştır. İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça borçlunun sorumluluğundadır ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.
Kaynak: Milas Önder Gazetesi / Avukat Ezgi Efendioğlu
