Avukat Tarık Çakmak, X üzerinden (https://twitter.com/avtarikcakmak) kira tespit davasında dikkat edilmesi gereken 11 önemli maddeyi paylaştı.
KİRA TESPİT DAVASI ÖNEMLİ BİLGİLER
1) Beşinci yıl dolmadan açılan kira tespit davası, süresinde açılmadığı gerekçesi ile reddedilmemeli, yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönem başladı ise davaya devam edilmelidir.
2) Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek kira parasının tespiti talep edilebilir.
3) Kira sözleşmesinde kira artış hükmü veya iradesi var ise kira tespit davası ihtara gerek olmaksızın kira dönemi içinde herhangi bir tarihte açılıp, kira dönemi başından itibaren tespit istenebilir. (TBK m.345/3)
4) Kira tespit davasını, kiraya veren açabileceği gibi Anayasa'nın 35. maddesi uyarınca mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak malik de açabilmektedir.
5) Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından kira tespit davası açabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortaklar birlikte dava açmalı veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri gerekmektedir.
6) Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur. Genel kira ya da hasılat kirasında kira tespit davası açılamaz. Kiralanan bir kısmı açık bir kısmı çatılı ise galip vasfın belirlenmesi önem arz eder.
7) Kira tespit davasında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
8) Hak ve nesafet ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için Mahkeme tarafından şu hususların araştırılıp dava dosyasına eklenmesi gerekmektedir :
- Emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınmalı,
- Bilirkişi tarafından kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli,
- Dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı,
- Emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı,
- Dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmelidir.
9) Kira bedeli tespit edilirken hakim hakkaniyet indirimi yapmalıdır. Hakkaniyet indirimi davacının talep ettiği rakam üzerinden değil, bilirkişi raporundaki miktar üzerinden uygulanmalıdır.
10) Kira tespit davasında aylık kira bedelinin tespiti istenmiş ise dava harcı, tespit istenilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedelinin farkı üzerinden hesap edilmelidir.
11) Kira tespit davası kararının icra edilebilmesi için kesinleşmesi şarttır.
