Kira Uyarlama Davası: Kira Dönemi Sırasında Talep Edilebilir
Bir kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenen bedel, zamanla ekonomik koşulların değişmesiyle orantısız hale gelebilir. Bu durumda, kiracı veya kiraya veren, mevcut kira bedelinin yeni şartlara göre uyarlanmasını talep edebilir. Uyarlama davası, kira dönemi başında değil, dönem içinde de açılabilir.
Mahkeme, uyarlama davasına baktığında, hala ödenen kira bedeli ile olması gereken kira bedeli arasında büyük bir fark olup olmadığını inceler. Bu farkın, taraflardan biri için katlanılamaz bir duruma neden olması gerekir. İşte buna “işlem temelinin çökmesi” denir.
İşlem Temelinin Çökmesi: Kiranın Artırılması veya Azaltılması
Bir mahkeme, kira bedelinin uyarlanması gerektiği sonucuna varırsa, kiranın arttırılması anlamına gelmeyebilir. Kiracı, kiranın indirilmesini de talep edebilir. Bu tür durumlarda dosya, mahkemenin talebi üzerine bilirkişiye gider ve bilirkişi şartları tespit eder. Ancak nihai karar, yine hâkimin takdirine bağlıdır.
Emsal Kira Bedelleri ve Gazete İlanları: Dava Sürecinde Rol Oynar mı?
Kira tespit davalarında, gazete ilanları emsal oluşturmaz. Çünkü ilanlar yalnızca bir teklif niteliği taşır ve pazarlığa açıktır. Yargıtay’a göre, emsal kira bedelleri, aynı muhitte tarafların iradesiyle oluşmuş ve yerleşmiş bedellerdir. Bu tanım, kira uyarlama davalarına doğrudan uygulanmaz. Uyarlama davasında, tarafların iradesi dışında meydana gelen koşullar göz önünde bulundurulur.
Kiracının Durumu: İki Yıl İçinde Çekilmezlik Halinin Oluşması Zor
Özellikle kiracının sözleşmesi iki yıldan kısa sürede olsa, çekilmez bir durumun ortaya çıkması pek olası değildir. Bu gibi durumlar, bir uyarlama davasında göz önünde bulundurulacak önemli faktörlerden biridir. Kiracının mevcut sözleşmesindeki şartlar, komşularının kira bedelleriyle karşılaştırıldığında, tek başına bir değişim yaratmaz.
