Kira bedelinin belirlenmesi için 2 türlü dava açılabiliyor.
Biri Türk Borçlar Kanunu 138’inci maddede açıklanan kiranın yeni şartlara uyarlanması davası, ikincisi de 344’üncü maddede düzenlenen kira bedellerinin yeni dönemde tespiti davası. Bunların ikisi farklı şeyler.
Kira bedelinin uyarlanması talebi için şartlar şöyle:
Toplumda oluşan olaylar nedeni ile ödenmekte olan kira kabul edilemez seviyeye düşmüşse yani edimler arasında uçurum oluşmuşsa kira bedelleri bu nedenle yapılmış uyarı ile ödenmişse, kira döneminin başını beklemeden mahkemeden kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması talebinde bulunulabilir.
Bu istisnai bir durumdur. Her hayat pahalılığı işlem temelinin çöktüğü anlamına gelmez. İkincisi kira tespit davasıdır.
Her kira dönemi sonunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeden talepte bulunulabilir. Kira sözleşmesinin ilk beş yılı içinde belli durumlara bağlı olarak kira bedelinin arttırılmasına karar verilir.
Beş yıl sonunda altıncı yılın başında ise muhitte oluşan rayiç kira bedelleri emsal alınarak hak ve nesafete göre yeni kira bedeli belirlenir.
Bunun için işlem temelinin çökmesi aranmaz. Dolayısı ile uyarlama talebi sınırlı bir taleptir, kira tespiti talebi her yeni dönem başı için talep edilebilir. İkisi birden talep olunmaz.
Okuyucumun verdiği örnekte olduğu gibi kiranın uyarlanarak tespit davası açılması halinde uyarlama mı, kira tespiti mi talep olunduğunun açıklığa kavuşturulması, ondan sonra gereğinin yapılması gerekir.
Kira Tespiti ya da Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespiti davası kira yılı sonunda açılır. Kira şayet ilk beş yıl içinde ise yasanın gösterdiği oranda artış sağlamak için, dönem sonuna bir ay kalmadan önce açılır.
Mahkeme TÜİK endekslerini göz önüne alarak yeni girilen bir yıl için kira bedelini tespit eder. Şayet beş yıl geçmişse altıncı yıl başında bu defa muhitteki gelişmeler göz önüne alınarak rayice uygun kira bedeli tayin olunur.
Uyarlamaya gelince; uyarlama talebi için kira yılı sonunu beklemeye gerek yoktur. Mevcut kira durumu taraflardan biri için çekilmez hal almış ise yani hukuki tabirle işlem temeli çökmüşse, kira sözleşmesi uzun süreli ise ve mevcut hali ile kira bedeli ödenmemiş ise mahkemeden uyarlama talebinde bulunulabilir.
Bu davada mahkeme talebin tarihine bakar çünkü çoğunlukla yanlışlık yapılarak geçmiş tarihler itibarıyla uyarlama talep olunur.
Bu geçersiz bir taleptir, uyarlama, dava tarihinden itibaren istenir. Bu husus tamam ise mahkeme işlem temelinin çöküp çökmediğine bakar.
İşlem temeli çökmüş ise yani olay taraflardan biri için çekilmez hal almış ise ve buna o kimse neden olmamış ise mahkeme dava tarihi itibariyle ödenecek kira bedelini rayice göre belirler. Uyarlama budur. Kira tespit davası ile aralarında bayağı fark vardır.
