Haber Türk'te yer alan habere göre, geçen yılın değerlendirmesini ve 2024'teki beklentileriyle söze başlayan GYODER Başkanı Çekici şöyle konuştu:
"2023 yılı Kahramanmaraş’ta yaşadığımız 11 ilimizi etkileyen deprem felaketinin yaralarını sarmakla geçti. Ardından gelen seçim gündemi, Merkez Bankası’nın faiz politikasındaki kararları, yeni ekonomi programı, yaşanan savaşlar ve krediye erişim zorluğu nedeniyle gayrimenkul endüstrisi 2023’te zor bir yıl geçirdi. 2024 yılında, devlet eliyle alınacak birtakım önlemlerle sektörün tekrar canlanacağı düşüncesindeyiz; çünkü baskılanmış, bekleyen bir arz söz konusu.
"SEKTÖRÜN 100 MİLYAR TL CAN SUYUNA İHTİYACI VAR"
Sektörün yaklaşık 100 milyar TL can suyuna ihtiyacı olduğunu söyleyebiliriz. Devlet bu imkânı sektöre ve dolayısıyla yatırımcılara sunduğunda ve en önemlisi arsa temininde ve sürdürülebilir konut üretiminde kamu-özel sektör iş birliklerinin, yeni modellerin önünü açtığında, birtakım önermelerle erişilebilirliği desteklediğinde, ilgili mevzuatlarda kolaylaştırıcı ve teşvik edici güncellemeler yaptığında barınma da dahil tüm krizlerin önüne geçebiliriz.
Büyük kentlerimizin erişilebilir ve sosyal konut üretimine olan ihtiyacını hepimiz görüyoruz. Deprem riskleriyle birlikte hızlanması elzem olan kentsel dönüşüm çalışmalarının ekonomiye, istihdama ve gayrimenkul sektörüne olumlu katkı sağlayacağına, STK, devlet ve özel sektör iş birlikleri sayesinde başarıya ulaşılacağına inanıyorum.
SEÇİM SONRASI CANLANMA BEKLENTİSİ
Türk gayrimenkul sektörü sıkıntılı dönemlere alışkındır ve bunun içinden çıkacak güce ve pratiğe sahiptir. Yılın ilk yarısı seçim psikolojisinden dolayı bir durgunluk yaşanabileceğini ama seçim sonrası sektörün tekrar canlılık kazanacağını düşünüyorum.
"ERİŞİLEBİLİR KONUT TÜM DÜNYANIN SORUNU"
Biz erişilebilirlik konusunu dünya ile birlikte eş zamanlı ele almışız durumdayız. Erişilebilirlik konusu birçok rapora göre Avrupa’da ve dünyada 22. sıralardan 8. sıraya kadar çıkmış durumda. Şu anda 1.6 milyar kişi erişilebilir konut krizinden etkileniyor ve 2030 sonrasında 3 milyar kişinin yani dünya nüfusunun yüzde 40'ının bu havuza gireceği hesaplanıyor.
Biz o zaman diyoruz ki doğru yoldayız. Erişilebilir konut pazarını Türkiye'de oluşturmak, geliştirmek zorundayız ve riskli ekonomik koşullar altında küresel dünyada bozuk ve kriz üreten finansal sistemlerin dışına çıkmamız gerekiyor."
"YENİ KONUT MODELİ İLE KİRALARI YARI YARIYA DÜŞÜRMEYİ HEDEFLİYORUZ"
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, 2 yıla yakın süredir gündemlerinde olan 'Yeni Konut Modeli'ni hayata geçirerek barınma sorununa çare olmak istediklerini kaydederek son durumu aktardı:
"Kiraların yarı yarıya düşmesini hedeflediğimiz GYODER Yeni Konut Modeli için Türkiye’de ve Türkiye dışında ilgili taraflarla görüşmelerimiz tüm hızıyla sürüyor. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli modellerle destekliyoruz. Umuyoruz ki dönüşüm çalışmaları bu ivmeyle devam eder. Bu modelde de devletten bir tek şey istiyoruz ‘arsa’.
"KENTSEL DÖNÜŞÜMDE NE GEREKİYORSA YAPMAYA HAZIRIZ"
Kentsel dönüşüm konusunda da Sayın Cumhurbaşkanımızın açıkladığı üzere, 600 bini acil olmak üzere 1,5 milyon konutun dönüşmesi gerekiyor ve bunun 5 yılda yapılması gerekiyor. Biz Dernek olarak bu noktada ne gerekiyorsa yapmaya hazırız. Çünkü biz kentsel dönüşümün tarafların tutum ve davranışlarıyla yönlenecek makro bir reform olduğunu düşünüyoruz. Cumhuriyet tarihinin en büyük dönüşümünden bahsediyoruz. Bu dönüşümdeki rakamlar, gelişmekte olan bir ülkenin gayri safi milli hasılasına denk rakamlar.
"İŞ GÜCÜ SORUNUMUZ VAR"
Örneğin bir iş gücü sorunumuz var. Bu sorunu mercek altına almak için İş Gücü Raporu hazırlıklarımıza başladık. Burada bütün mevzuat kırılımlarını, teşvikleri göstereceğiz. Neler gerekiyor ortaya koyacağız. 12 bölgede 12 bin anketli, derin görüşmelere kadar götürdüğümüz çok büyük bir çalışma yürütüyoruz.
"GYO PAZARININ KISA ZAMANDA İKİ KATINA ÇIKMASINI BEKLİYORUZ"
Gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları geçtiğimiz dönem en hareketli zamanını yaşadı. Uzun yıllar gayrimenkul yatırım ortaklığı sayımız 31'deydi. Geçtiğimiz yıl 38'e, bu yılda 43'e geldi. Son yıl 5 GYO katıldı bünyemize. Gayrimenkul yatırım fonları pazarının şu an yaptığımız projeksiyonlara göre çok kısa zamanda iki katına çıkmasını bekliyoruz çünkü verimli bir enstrüman ve tercihler yukarı yönü bir ivmeyi gösteriyor.
Kasım sonu itibarıyla 351 milyar TL’lik piyasa değerleri ile GYO’lar, Borsa İstanbul’un toplam piyasa değerinin yüzde 3,3’ünü oluşturuyor. SPK’ya yapılan başvurulara, bu sene yapılan halka arzlara bakılırsa GYO sayısı 3 senede 2 kat artmış olacak. Şu anda 20 milyar dolara ulaşan ve önümüzdeki senenin sonuna kadar gelecek GYO'larla tahminen 30 milyar dolara yaklaşan bir aktif büyüklükten bahsediyoruz. Bu değer, sermaye piyasalarının içerisinde önemli bir pay."
YENİ KONUT MODELİNDE SON DURUM
GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ da Yeni Konut Modeli'ne değinerek konuta erişimdeki sıkıntıları anlattı:
"Şu anda bir barınma krizimiz var ve mevcut modeller bunu desteklemiyor. İstanbul’da arsa maliyetleri merkezi yerlerde yüzde 50’lerden yüzde 70-80’lere kadar çıkıyor.
"DÜZ İŞÇİNİN GÜNLÜK YEVMİYESİ 3 BİN LİRALARA ÇIKIYOR"
İnşaat maliyetlerinin geldiği yer ortada. Bugün düz işçiye günlük yevmiye 3 bin liralara çıkıyor. Finans maliyetini de üzerine eklediğiniz zaman, gayrimenkul geliştiricilerin hiç de mutlu olmadığı bir yerdeyiz.
"BEYAZ YAKALI KESİMİN KONUT ALMASI GÜNDEMDEN KALKMIŞ DURUMDA"
Şu anda hem kredilerdeki erişim problemi hem fiyatların çok yukarı gitmiş olması nedeniyle bir beyaz yakalı kesimin konut alması gündemden kalkmış durumda.
Bunun üzerine bir de deprem gerçeğimiz var. İstanbul'un kentsel dönüşümü en öncelikli konumuz. Müthiş bir iş gücü ve malzeme eksikliği var… Her şeyi bir yana koyalım bir barınma krizimiz var. Bugün kiralar Avrupa'nın iyi ülkelerindeki kira düzeylerine gelmiş durumda ve bunun kârı gayrimenkul geliştiricilerde değil.
O yüzden biz yeni modelimizde kamu özel ortaklığında, geliştiricinin mülkiyeti tutmadığı, arsanın devlet tarafından sağlandığı, geliştiricinin sermayesi ve kredisiyle işini yapıp, sonra minimum getiri beklentisiyle parasını geri aldığı, konutun ise nihai kullanıcıya önce kiralandığı, bazı kriterlerle satın alma opsiyonunun da sağlanabildiği bir mekanizma düşündük. Biz bunu her alanda hem devlet tarafında hem bürokrasi tarafında anlattık. Devletimizin bize gösterdiği yerler olmasını umuyoruz.
"YURT DIŞINDAN KAYNAK OLUŞTURMAYA ÇALIŞIYORUZ"
Aynı anda finansman maliyetleri çok arttığı için biz şimdi Dünya Bankası ve benzeri kalkınma bankalarından (Avrupa, Asya) , Avrupa'dan, Uzak Doğu'dan kaynak oluşturmaya çalışıyoruz. Dünyada finansman maliyetleri yükseldi. Bunu da aşacak bazı fikirlerimiz var.
"KİRALARIN 10-12 BİN TL BANDINDA OLMASIN OLANAK TANIYACAK"
Bizim amacımız barınmayı sağlamak. Çünkü bir hak barınma, bir temel ihtiyaç.. Birkaç arsa üzerinde konuşmalarımız devam ediyor. Biz GYODER olarak bu konu üzerine çalışalım, barınma sorununu çözelim diye yola çıktık. Çünkü şehrin merkezinde 1 artı 1'lerin kiralarının 50-60 bin liralara geldiği noktalardayız artık.
GYODER Yeni Konut Modeli, hane halkı gelirinin yüzde 30’u ile yani 10-12 bin TL bandında kiralık ev bulunabilmesine olanak tanıyacak. MIPIM’de de yatırımcılarla görüşeceğiz."
"BAKANLIKLAR VE 4 BELEDİYE İLE GÖRÜŞTÜK. BİR TANE ÖRNEK MODELİMİZİ HAYATA GEÇİRMEK İSTİYORUZ"
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, arsa konusunda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Hazine Bakanlığı ve İstanbul’da 4 belediye ile görüştüklerini söyledi ve sözlerine şöyle devam etti:
"Sonuçta bizim bir arsa ihtiyacımız var. Ve bu arsayı bir şekilde almamız gerekiyor. Bir tane iyi uygulama oluşturmamız gerekiyor. Örnek modelimizi hayata geçirmek istiyoruz. Biz bu konuda çok iddialıyız ve meseleyi bir sosyal sorumluluk olarak görüyoruz. Bu hepimizin el atması gereken ve ortak faydada da mecbur olduğumuz bir iş.
Biz burada kamuyu iş birliğine davet ediyoruz, bir tıkanıklığı çözmek istiyoruz, bir hizmet sağlamak istiyoruz. Bu hizmetin de bütün altyapısını oluşturduk. Devletten arsa ve altyapı istiyoruz. Hatta KÖİ modellerinin aksine işletmesini de biz yapacağız ve devlet ciddi sayıda kiralığa sahip olacak. GYF’ler gibi, hatta menkulleştirme mekanizması gibi başka sermaye piyasası enstrümanlarını da devreye sokacağız.
Kamu ile görüşmelerimizde bu konuda ısrarlı olduğumuzu her fırsatta, her yoldan anlatıyoruz. Anlatmaya da devam etmeliyiz. Biz erişilebilir konuttan bahsediyoruz. Erişilebilir konut demek hane halkı gelirinin yüzde 30’unun barınmaya ayrılması demek. Karı-koca çalışıyor, eve 100 lira giriyorsa bunun yüzde 30'unu kiraya veya konut kredisine ayırmanız demek. Eğer fazlasını verirseniz sağlık, eğitim ve gıda harcamalarınız sekteye uğrar. Yani refah içinde yaşayamazsınız.
"HANEHALKI GELİRİNİN KİRALAMA İÇİN 2, KONUT ALMAK İÇİN 5 KAT ARTMASI GEREKİYOR"
Şu anda ikamet için bir yer kiralamak üzere hane halkı harcanabilir net gelirinin 1.95 kat artması, krediyle konut almak için ise (uçurum iyice açıldı) hane halkı harcanabilir net gelirinin 5 kat artması gerekiyor. Evinize giren hane halkı gelirinin 5 katı kazanmalısınız ki ev alabilesiniz, mevcudun 2 katı kazanmalısınız ki kiralık evde oturabilesiniz.
Çok kısa bir süre sonra sistem tıkanacak. Biz bu tıkanıklığı çözücü bir ilaçtan bahsediyoruz. Herkes rolünü iyi üstlenip ısrarcı olmalı yoksa bu sistem iyice sekteye uğrayacak. Biz Malezya'dan tutun, Kanada'ya, Singapur'a kadar tüm erişilebilir konut modellerini inceleyerek bu modeli oluşturduk."
"SPK PROJE GAYRİMENKUL YATIRIM FONU ÜZERİNDE ÇALIŞIYOR"
GYODER İcra Kurulu Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, derneğin gündemindeki diğer önemli maddelerden 'Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu' ile ilgili bilgi verdi: "Aslında Sermaye Piyasası Kurulu da Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu üzerinde çalışıyor. Bugüne kadar GYF'lerin devam eden projelere finansman sağlamaları mümkün değildi. 2016'taki küçük bir düzenleme yapıldı ama özel sektör tarafından mümkün değildi.
Şimdi o da tamamlandığında iş, sermaye piyasaları tarafından da fonlanabilir niteliğe gelen bir yapıya kavuşabiliyor. Aslında mevzuatsal anlamda da bir eksiklik yok. Geliştirici nezdinde , buraya niyetli olan taraf açısından da bir eksiklik yok. O kıvılcımı yakmak için o ilk taşı atmak gerekiyor. İşte orada da kamunun arsayı tahsis ediyor olması lazım."
GYODER Başkan Yardımcısı Ayla Heyfegil ise finansman konusunda alternatif modellerin bulunduğu ifade etti: "Bu model hem rezerv alan yaratmak hem de konutu daha ucuzlatma noktasında faydalı bir model. Zaten devlet de bu noktaya çıktığı zaman finansmanı bulması gerekiyor. Şu anda finansman dünyada pahalı.
Bizim önerdiğimiz modelde finansmanın alternatifleri var. Biz aslında finansmanı farklı bir şekilde elde edersek hem rezerv alanda hem yeni konut modelinde devletin de elini hızlandıracak bir model işlemeye başlamış olacak. Birbirimizle ayrı değil aslında birlikte olabilecek bir sistem bu. Biz burada kendimizin teknik know how'ını da devletin hizmetine sunmuş oluyoruz."
"ERİŞİLEBİLİR KONUTTA DÜNYANIN RADARINDAYIZ"
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, erişilebilir konut için yaptıkları çalışmaların yurt dışından da takip edildiğini belirtti: "Erişilebilir konut konusunda dünyada fırsat ülke olarak görülüyoruz. Görüştüğümüz tüm yabancı kurumlar bu konuda verilerle geliyorlar. Bizim demografik verilerimizi biliyorlar.
Yılda 550-600 binlere ulaşan evlilik sayılarımız, 90 binlerden 180 bine çıkan boşanma rakamlarımız, gittikçe düşen hane halkı sayımız, 5 milyonu bulan (2005’de %6’lardan 2022’de %21’lere) tek haneli solo yaşamlarımızı yakından takip ediyorlar.
Bütün bu segmentlerde aslında yurt dışında büyük bir farkındalık var. O yüzden biz Türkiye olarak erişilebilir konutta da dünyanın radarındayız ülke olarak. Çünkü buradaki demografik özellikler çok önemli bir pazarın bileşeni. Kısacası bizim ilk turdaki görüşmelerimiz güzel geçti."
"YERLEŞİM YERLERİNİN REZERV ALAN İLAN EDİLMESİ KONUSUNDA ENDİŞELERİN ORTADAN KALDIRILMASI LAZIM"
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Kentsel Dönüşüm Yasası'nda kamuoyunda soru işaretleri oluşturan 'rezerv alan' konusunda fikirlerini dile getirirken, gayrimenkul okur yazarlığının geliştirilmesi gerektiğini söyledi:
"Kanunda bu ibare açıkça yer almıyor aslında, yani ‘siz buradan alınacaksınız, şuraya götürüleceksiniz’ denmiyor. Fakat yasa metni çok açık olmadığı için bu tür endişeler doğuyor.
Kentsel dönüşümde endişeleri ortadan kaldırmak, sosyal uzlaşma kültürü, adabı oluşturulması çok önemli. Kentsel dönüşümde tarafların iyi aydınlatılması lazım. Endişelerin ortadan kaldırılması lazım. Soru işaretleri ortadan kaldırılırsa uzlaşı adabı gelişir. Sosyal bir olgu çünkü bu. Taraf haline gelen bir ortamda rant pazarlığına dönüyor iş.
O zaman da kentsel dönüşüm bir eser değil, bir kurban olarak ortaya çıkıyor ve bir sonuca varamıyorsunuz. Yıllardır yapılan bazı yanlışların önüne de ancak bu yolla geçileceğini düşünüyorum. İyi anlatılması, endişelerin ortadan kaldırılması lazım. Bunlar için de kamunun kesinlikle maestro olması lazım. Kimse kimseyi buradan oraya taşımıyor. Kanun bunu yazmıyor. Ama bazı kelimeler çok açık olmadığı için endişeler doğuyor, kentsel dönüşüm okur yazarlığına çok önem veriyoruz.
Dernek olarak da önümüzdeki günlerde kentsel dönüşüm okuryazarlığı üzerinde durmayı vaat ediyoruz. Türkiye'de daha gayrimenkul okur yazarlığı bile çok az kimse tarafından anlaşılan bir olgu. En eğitimli kişi biler tapu okumayı bilmiyor. Tapuda bağımsız bölüm ne demek bilmiyor..."
"ENFLASYON MUHASEBESİ SEKTÖRÜMÜZÜ ÇOK CİDDİ ETKİLEYECEK"
Son olarak 'enflasyon muhasebesi'nin sektörü nasıl etkileyeceği konusunda Neşecan Çekici, "Sektörümüz 3.6 trilyon aktif büyüklüğü olan (inşaat+gayrimenkul) bir sektör. Bunun yaklaşık 500 milyarı gayrimenkulden, 3.1 trilyonu ise inşaat tarafından geliyor. Enflasyon muhasebesi sektörümüzü çok ciddi etkileyecek. Çok ciddi peşin vergi çıkıyor sektörümüze" ifadelerini kullandı.
Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ da konuyla ilgili şöyle konuştu:
"Öncelikle iki şeyi ayıralım. Enflasyon muhasebesi doğru bir şey. Çünkü bilançolarda 2004'ten beri de yapılmamış… Bilançolar gerçekten gerçeklikten kopmaya başladığı için bu aslında devletten bir ricaydı. 28 Aralık’ta bir kanun geçti. Dediler ki 2024'ten itibaren geçici vergi dönemlerinden başlayarak peşin vergi alınmasına evrildi...
Şu anda parasal sıkılaştırmanın bu kadar fazla olduğu bir dönemde, sadece gayrimenkulcüler değil, turizmciler, sanayiciler, otomobilciler yani varlıkları ve stokları olanlar 2024'ten itibaren enflasyon güncellemesinde henüz bir gelir oluşturmadan nakden vergilendirilecek. Dolayısıyla sektör nakit sıkışıklıklarıyla bu kadar mücadele ederken bu çok olumsuz sonuçlar doğuracak.
"PEŞİN VARLIK VERGİLENDİRMESİ HALİNE GELMESİ ÇOK KESKİ BİR BIÇAK OLABİLİR"
Enflasyon muhasebesinin kesinlikle yanındayız. Ama bunun bir peşin varlık vergilendirmesi haline gelmesi çok keskin bir bıçak olabilir . Kazanılmayan bir şeyin nakden vergilendirilmesi pek çok sektörü derinden etkileyecek. Öte yandan varlıkların vergilendirilmesi demek girişimcinin bu işlerden uzaklaşması demek olacak. İşin bir başka boyutu da değerleme konusu… Enflasyonla gelen değer, değerlemelerden farklı olabilir, güncelde teyitleşmek gerekecek."
