İşte yatırımcılar için detaylı analiz:
Amortisman Süresindeki Düşüş
Konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşlaması ve kira fiyatlarının yükselmesiyle amortisman süreleri kısaldı. Bu durum, yatırımcıların ilgisini artırarak konut satışlarını da yükseltti. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertan Ünal, 2024 yılında fiyat artış hızının yavaşlamasının ve kiraların yükselmesinin, amortisman süresinin kısalmasında etkili olduğunu belirtti.
İl Bazında Amortisman Süresi
TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmaya göre, konut satışlarının yoğun olduğu illerdeki amortisman süreleri şu şekilde:
-
Ülke Genelinde: 2021 yılında 18-22 yıl, 2022’de 20-24 yıl olan süre, 2023 yılında 18-22 yıla geriledi. 2024 itibarıyla ise 16-20 yıl seviyesine indi.
-
Ankara, Antalya, Bursa, Kocaeli: Süreler 14-17 yıla düştü. Ankara’da deprem sonrası artan göç, Antalya’da azalan yabancı ilgisi ve Bursa ile Kocaeli’de kiralardaki artışın etkisi bu sonucu doğurdu.
-
İstanbul: Pandemi döneminde 23 yıla kadar çıkan süre, 2024 itibarıyla 16-19 yıl bandına geriledi.
Kiracılı ve Boş Konutlarda Farklılık
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, boş ve kiracılı konutlar arasındaki farklara dikkat çekti. Boş evlerin amortisman süresi genellikle daha kısa olurken, kiracılı konutlarda bu süre uzuyor. Büyükduman’ın araştırmasına göre:
-
Başlangıç Kira Çarpanı: Ülke genelinde ortalama 16.5 yıl.
-
Fiili Kira Çarpanı: Hali hazırda içinde kiracı bulunan konutlarda bu süre 22 yıla kadar çıkıyor.
Kiracılı evlerin satışında, piyasa şartlarına göre daha fazla indirim yapılması gerektiği belirtiliyor. Bu durum, yatırım amaçlı alımlarda boş evlerin daha çok tercih edilmesine neden oluyor.
Öne Çıkan Yatırım Bölgeleri
Büyük şehirlerdeki çeperlerde yer alan 1+1 konutlar gibi belirli segmentlerde amortisman süresi 10-12 yıla kadar düşebiliyor. Özellikle Ankara, Antalya, Bursa ve Kocaeli gibi şehirler cazip fırsatlar sunuyor.
Yatırımcılar İçin Öneriler
Yatırım yapmayı düşünenler için, amortisman süresinin yanı sıra konutun konumu, kira potansiyeli ve bölgesel dinamikler gibi faktörler de dikkate alınmalı. Kiracılı konutlar yerine boş evlerin tercih edilmesi, yatırımın daha kısa sürede geri dönmesini sağlayabilir.
