Haber Türk'ten Ahmet Hamdi Girgin, Konuyla ilgili Mars International CEO'su ve GİGDER Yönetim Kurulu Üyesi Hakan Bucak ile konuştu...
Türkiye'de yabancıya konut satışı önceki yıllara göre ciddi anlamda azalmış durumda. Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımına bakışı nedir? Bu konudaki talep durumu hakkında bilgi verir misiniz? En çok hangi bölgelerde ne tür gayrimenkuller yabancıların gözdesi?
Yabancı yatırımcılar; Türkiye’deki yatırım iştahının kaybolması, ekonomik ve siyasi belirsizlikler, yaşanan deprem faciası, olası İstanbul depremi, yabancı yatırımcının kamuoyu tarafından istenmemesi ve gündem yapılması, ani bürokratik ve hukuksal kuralların değiştirilmesi, şeffaf ve yatırımcı dostu bir piyasanın olmaması, ödeme planı ve mortgage gibi fırsatların sunulmaması ve Dubai gibi ülkelerin ön plana çıkması gibi sebeplerle Türkiye’ye bakışını negatife çevirmiş durumda.
Ancak elbette Türkiye’nin geleceğine inanan, yatırım karşılığında sunduğu ikametgah ve vatandaşlık hakkını kullanmak isteyen belirli bir grubun talebi bu genel negatif seyirde pozitif olarak ayrışmaya devam ediyor. Güncel olarak Türkiye gayrimenkul sektörüne talep gösteren yabancılar İstanbul, Ege ve Akdeniz şehirlerine odaklanmış durumda. İstanbul’da özellikle merkezi ilçeler ve deprem riski az olan bölgeler talep görüyor. Antalya ve Mersin gibi Akdeniz bölgeleri öne çıkıyor.
Bu dönemde düşük veya yüksek bütçeli yatırımcılar piyasada. Orta seviyeli alıcılar diğer rakip ülkelere kaymış durumda. Konut tipolojisinde yazlık evler ve yaşam amaçlı konutlar talep görüyor.
Göç İdaresi tarafından yabancıya ikamet amaçlı konut satışlarında alt limitin 200 bin dolara yükseltilmesi gayrimenkul sektörünü nasıl etkileyecek?
Türkiye gayrimenkul sektöründe arz problemi yaşıyoruz. Artan emtia fiyatları, enflasyonun da etkisiyle inşaat maliyetlerini katladı. Buna yükselen işçilik fiyatları ve insan kaynağı sorunu da eklendi. Gelinen noktada metrekare üretim maliyetinin neredeyse satış fiyatına eşit olduğu yerdeyiz. Tüketicinin krediye erişememesi ve kredili satışların dibe vurması da ciddi sorunlar. Talebin azalmasıyla beraber, geliştiricinin de arz üretme iştahı oldukça düşük. İnşaat sektörü şu an bekleme ve izleme halinde.
Bu durum hali hazırdaki arzın, yeni arzlar gelene kadar, stratejik olarak halkın konut ihtiyacına göre değerlendirilmesinin önemini ortaya çıkardı. Bu minvalde bu stratejilerden bir tanesi hayata geçmiş oldu. İkamet etmek isteyen yabancıların alt yatırım limiti 200 bin dolara yükseltildi. Bu sektör açısından faydalı bir karar. Çünkü düşük bütçeli yatırımcıların ekonomiye faydası değerlendirildiğinde bu faydanın arz kısıtından ötürü oluşan fiyat hareketlenmelerinin oluşturduğu zarardan daha az olduğu ortada. Dolayısıyla hem yabancı gayrimenkul yatırımcıların kalitesini artırmak hem de sektörün arz problemini bir nebze de olsa gidermek açısından yerinde bir karar.
Satışlarda nasıl bir tablo ön görüyorsunuz? Yabancılara satılan gayrimenkullerden elde edilen gelir ne kadar? Sektör gelirinin yüzde kaçı yabancıya satıştan elde ediliyor?
Satışlarda ikametgah yatırım limitinden ötürü ciddi bir düşüş beklemiyorum. Aksine sektör tarafından doğru bir iletişimle bir ikametgah programı şeklinde iletişimi doğru tasarlanırsa satışları artırması bile mümkün. Aslında bu limit ile birlikte Turkish Golden Visa markalaması adı altında bu kural getirilseydi, limit artışı yerine yeni bir program algısı yaratılsaydı daha da pozitif bir algı yaratırdık.
Türkiye 2022 yılında yabancı gayrimenkul satışlarından 6 milyar dolara yakın direkt gelir elde etti. Bunun ekonomiye etkisi indirekt 10 milyar dolara yakın. Yabancı gelirinin 2022’de genel sektör içindeki payı yüzde 5. 2023’te ise bu oran yüzde 2,9’a kadar düştü. Yüzdelik pay düşse de ciro anlamında benzer bir seviye bekliyoruz fiyat artışlarından dolayı.
Özellikle satış sonrasında yabancıların doğrudan Türk vatandaşlığına başvurma hakkı kazanmaları çok eleştiriliyor. Bu konuda ne düşünüyorsunuz?
Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları nezdinde, yatırım karşılığında Türk Vatandaşlığı’na sahip olmak, önemli bir motivasyon. Sektörün hızı kesilse de hala bu motivasyonun satın alma kararlarında etkili olduğunu görüyoruz. Yatırım karşılığında vatandaşlık hakkı verilmesinin stratejik olarak değerlendirilmesi önemli. Sürecin bir anda kesilmesi yerine, kademeli olarak kota konarak, Golden Visa gibi uzun dönemli ikametgah programlarına geçiş daha yerinde bir karar olacaktır.
Süreçte en önemli konu duraksama ya da ani kesilmeler değil, belli ve net hedeflerle işin programlı olarak yönetilmesidir. Kararların verilmesinde ekonomik göstergelerin düzelme sürecine girmesi ve yatırım iştahının geri gelmesi daha doğru bir zamanlama olacaktır.
"KONUT FİYATLARI ENFLASYONA PARALEL SEYREDER"
Türkiye’de önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünün son durumunu nasıl görüyorsunuz?
Mevcut durumu farklı konu başlıklarıyla özetleyebiliriz… Piyasada talep düşük. Alıcılar bekleme modunda. Yatırımcılar ise farklı finansal enstrümanlara kaydı. Gayrimenkul şu an gözde değil. Piyasada arz kısıtlı. Bu nedenle gayrimenkul fiyatlarının düşmesini beklemek doğru değil. Arzın ürüne dönüşme süresinin 2 yıl olduğunu unutmayalım. Gayrimenkul fiyatları düşmez, ancak son yıllardaki gibi de artmaz. Enflasyona paralel seyreder.
"FİNANSMAN SORUNU ÇÖZÜLMEDEN TALEBİN ARTMASI MÜMKÜN DEĞİL"
Üçünü konu sektörün üretim iştahındaki düşüklük. Maliyetler satış fiyatlarıyla eşdeğer hale geldi. Haliyle üreticiler hareket etmemeyi tercih ediyor. Arzı dengelemek için kamunun farklı kararlar alması ve devreye girmesi gerekiyor. Kredi musluklarının açılması gerek. Bu sorun halledilmediği sürece talebin artması mümkün değil. Kamu talebi kısarak arz eksikliği konusunu çözmeye çalışıyor ancak sektörün ekonomik durumuna göre strateji değişebilir.
"GYF VE GYO ÖN PLANA ÇIKACAKTIR"
Gayrimenkul yatırım fonları ile proje finansmanı sağlamak ve değerleme esaslarına göre fiyat piyasası oluşturmak çok önemli bir gündem sektör için. SPK’nın onay vermesi halinde sektörde GYF ve GYO konuları ön plana çıkacaktır. Bu yeni ve sağlıklı bir model anlamına geliyor. Çünkü GYF ile finanse edilen projelerin satış fiyatları değerleme esasında belirleneceği için fahiş fiyatlar değil doğru fiyatlar ortaya çıkacaktır.
Yabancıya satış konusundaki yeniden canlanma 2025 yılından itibaren gelebilir. Ancak kamunun bu konudaki yatırımcı dostu ve yatırımcı-toplumsal konuları dengeleyecek stratejiler uygulaması çok önemli ve değerli.
Özetle sektör kurumsallaşma ihtiyacı ve bu ihtiyacı uygulaması gereken bir döneme girdi. Kilit kelime sabır ve ihtiyaçların dengelenmesi.
"YABANCIYA SATIŞ YAPAN EMLAK FİRMALARI İÇİN BİR SERTİFİKA PROGRAMI DEVREYE GİRMELİ"
Yabancıya satışta yaşanan sorunlara bakarsak… Yabancının yabancı hissettirilmesi en önemli eksik. Bu konuda şeffaf, süreçlerin daha sistematik ve teknolojik olduğu bir yatırımcı deneyimi gerekiyor. Piyasada liyakatsiz şirketler ve yetersiz insan kaynağı sorunu var. Bu sektörü negatif etkiliyor.
Bu konuda hizmet veren şirketlerin lisanslanması ve yabancıya satış yapan emlak firmaları için yeni bir sertifika programının devreye girmesi şart. Kaliteyi korumamız ve artırmamız gerek. Satış sonrası süreçlerde yaşanan mağduriyetlerin engellenmesi için süreçlerin elden geçmesi gerekiyor. Yabancı yatırımcılar için güvenli yatırım süreçlerinin uygulanması (escrow hesabı gibi) elzem.
Bir not olarak şunu eklemek isterim… Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları son dönemde Türkiye’den çekildi, doğru. Ancak bu yatırımlar yok olmadı. Sadece başka ülkelere kaydı. Dubai, Portekiz, Yunanistan, Mısır hatta Suudi Arabistan gibi ülkeler, Türkiye ile yabancı yatırımcılar konusunda ciddi rekabet içerisinde. Bu dönemde bu ülkelerin Türkiye aleyhine propoganda yaptıklarını, depremi, seçimleri ve ekonomik belirsizlikleri kullandıklarını gördük. Bu noktada sert bir rekabet içerisindeyiz.
Dubai bu alanın yükselen yıldızı. Kocaman bir ülke olan Türkiye, yabancılara yılda 6,5 milyar dolarlık gayrimenkul satıyor. Bunu ihracat olarak görmeliyiz. Küçücük bir kara parçası olan Dubai ise 2022’de bu alandan 65 milyar dolar gelir elde etti. 2023’in ilk yarısında ise 70 milyar dolarlık satış yaptı. Bu yılı 100 milyar doların üzerinde kapatacak.
Türkiye’nin doğru adımlarla benzer gelirler elde etmesinin önünde bir engel yok. Ancak bunu sağlayabilmek için güven ortamı oluşturmamız gerek. Dubai’nin başarısının arkasında, yatırımcıya verdiği güven, yatırım kolaylığı, dijitalleşmiş şeffaf sistem, vizyon, mega projeler ve ülke tanıtım becerisi var. Türkiye’nin gayrimenkulde toplumsal faydayı gözeterek Dubai’nin eriştiği rakamlara ulaşabilmesi mümkün.
