Kiracı olarak evden çıkmayı bildirmediğiniz müddetçe bir yıl sonunda kira sözleşmesi otomatik olarak yenilenir. Peki, bu yenilenme sürecinde kira sözleşmesinde bir değişiklik yapmak mümkün mü?
Kira bedeli dışında sözleşme üzerinde bir değişiklik yapmak mümkün değil. Türk Borçlar Kanununun 343. maddesinde de belirtildiği gibi kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Yani kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kiralananın kullanım amacı, sözleşmenin süresi, kiracıya getirilen yan yükümlülükler gibi hususlar sonradan kiracı aleyhine olacak şekilde değiştirilemez.
Ev Sahibi Kiracıya Ne Kadar Zam Yapabilir?
Kanunda da belirtildiği gibi kira kontratı yenileme sürecinde tek değişiklik yapılabilecek konu kira bedeli. Kira sözleşmesi süresinin bitmesi ile kiracı ve ev sahibi arasında anlaşılarak mevcut bedele kira artış oranı uygulanır.
Peki, bir ev sahibi kira bedeline istediği kadar zam yapabilir mi? Konut ve çatılı iş yeri kiralarında geçerli olan kiracı aleyhine düzenleme yasağı nedeniyle mülk sahipleri isteklerine göre değil, belirli sınırlar çerçevesinde zam yapabilir.
Sözleşmede yer alan kira bedelindeki artışın üst sınırı TÜFE yani Tüketici Fiyat Endeksi’nin son 12 aylık değişim oranına göre belirlenir. Örneğin TÜFE değişim oranı yüzde 10 ise kira artış oranı yüzde 11 olamaz.
Ancak kira artış oranındaki bu sınırlama, sadece sözleşme süresinde 5 senesini doldurmamış kiracılar için geçerli. Beşinci yıldan sonra ev sahibi, TÜFE artırım oranına bağlı kalmadan benzer mülklerin kira bedelleri ile uyumlu bir tutar isteyebilir.
Ancak kira bedelinin güncellenmesi için kiracı ve ev sahibinin sözlü ya da yazılı uzlaşmaya varması şart.
Kira Tespit Davası Nedir?
Diyelim ki ev sahibiniz TÜFE artış oranına bağlı kalmadan bir artış talep etti veya kiracınız kira bedelinde haksız bir artırım yapmak istiyor. Bu durumlarda iki tarafın kendi arasında uzlaşması tabii ki zor. Böyle bir anlaşamama halinde ise her iki tarafın kira tespit davası açma hakkı bulunur.
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi olması gerekir. Ayrıca bu sözleşmede talep edilen kira bedelinin yasal sınırlamalar içinde olmaması şart.
Bu şartlar bulunduğu takdirde hem ev sahibi hem de kiracı, kira tespit davası açarak yeni kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini talep edebilir.
Koşullar uygunsa kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açıldıysa veya kiraya veren, sözleşmenin güncellenmesine dair kiracıya bir bilgilendirmede bulunmadıysa mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yüzde 25 Kira Zammı Kimleri Kapsıyor?
Kiralardaki yüksek artışlardan dolayı 11 Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenerek kira artış oranlarına düzenleme getirildi.
Bu düzenleme sayesinde kira zammında TÜFE artış oranına bağlı kalınmayarak 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde kiracıya yüzde 25’in üzerinde zam yapılamıyor. Eğer TÜFE değişim oranı yüzde 25’in altında ise yine genel uygulamaya göre artış yapmak mümkün.
Kiracıları korumak için getirilen bu düzenleme, sadece konutlar için geçerli. İş yerleri kiralarına bu sürede yine TÜFE oranına göre zam yapılıyor.
