Kiracının Ölümü
Kiracının ölümü ile mirasçılar kiracının yerini alacak ve kira sözleşmesinin tarafı konumuna geleceklerdir.
Ancak mirasçıların kira sözleşmesini sürdürmemek konusunda haklı bir menfaatleri olabilir.
Mirasçıların kiralanana ihtiyacı olmaması veya başkaca nedenlerle kira sözleşmesini devam ettirmek istememeleri uygulamada sıklıkla rastlanan bir durumdur.
Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesinde kiracının ölümüne ilişkin “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.“ şeklinde düzenleme yapılmıştır.
Görüleceği üzere, kira sözleşmesi kiracının ölümü ile kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracının ölümü ile birlikte mirasçıları, kira sözleşmesini mirasla birlikte elbirliği halinde devralmakta ve sözleşmenin tarafı haline gelmektedir.
Buna göre kiracının mirasçıları kira ilişkisini devam ettirmek istemedikleri taktirde kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir ancak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için bahsi geçen madde uyarınca yasal fesih bildirim sürelerine ve dönemlerine uyulması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesinde ise konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel olarak “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.” şeklinde bir düzenleme yer almaktadır.
Bu madde ise ölen kiracının ortaklarının veya ölen kiracı ile aynı konutta oturanları korumak için düzenlenmiştir.
Özetle, ölen kiracının mirasçısı olmasa da ölmeden önce kiracı ile aynı evde yaşayan kişilerin kira ilişkisinde sözleşmeye ve kanun hükümlerine uygun davranmaları koşuluyla, bu ilişkiyi sürdürebilecekleri düzenlenmiştir.
Kiraya Verenin Ölümü
Kiraya verenin yani taşınmaz sahibinin ölümü halinde, artık kiraya verenin mirasçıları sözleşmenin tarafı haline gelecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 205. maddesinde sözleşmenin devrine ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.
Buna göre, kiraya verenin ölümü ile kiraya sözleşmesinin mirasçılara geçmesi söz konusu olduğundan Türk Borçlar Kanunu’nda yapılmış sözleşmenin devri ile ilgili düzenlemeler dikkate alınmalıdır.
Sözleşmenin devri kanunda, “Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır.” şeklinde tanımlanmıştır.
Bu hüküm ile yapılan tanımlamaya göre kira sözleşmesi devredildiğinde sözleşmeyi devralan taraf artık sözleşmeden doğan tüm hak ve borçları da sözleşme ile birlikte devralmış olur.
Sözleşmenin devri ile birlikte devralan tarafa haklar kadar borçlar da geçtiği için bazen kiraya verenin mirasçıları sözleşmeyi devralma konusunda çekimser kalmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 205. maddesinde açıklandığı üzere, kiraya verenin ölümü halinde, mirasçılar halef olacağından, kira sözleşmesinin tarafı, herhangi bir yenilemeye gerek duyulmadan mirasçılar olmaktadır.
Kiraya verenin ölümü durumunda mirasçılar, her şeyden önce bir veraset belgesi çıkarıp miras oranlarını bu belgeye geçirtmek durumundadır. Kiralayanın ölümü halinde, mirasçılar kira hakkına elbirliği haline malik sıfatıyla sahip olduklarından birlikte hareket etmek zorundadırlar.
Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise sözleşme imzalandıktan sonra taraflar arasında daha sonra yapılan ve onaylanan anlaşmaların da sözleşmenin devri hükümlerine tabi olarak devralan tarafa devredileceği düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesinin tarihi dolduktan sonra ise yenilenip yenilenmeyeceği kararı artık sözleşmenin tarafı haline gelmiş olan kiraya verenin mirasçıları ile kiracı arasında yapılacak anlaşmaya göre değişiklik gösterecektir.
Mirasçılar kira sözleşmesinde bulunan aynı şartlarla ölen kişinin yerine geçerek hak sahibi olurlar. Bu durumda kira sözleşmesi örneğin belirsiz süreli sözleşmeye dönmüşse bu durumda kira sözleşmesinin devam etmesi için tekrar yenilenmesine gerek olmayacaktır.
