Mahkemeden kira tespitini istemek ile kiranın uyarlanmasını istemek aynı şeyler değil. Mahkemeden kiranın tespitini istemek halinde hem davanın açılış tarihi hem de şartları, kiranın uyarlamasını istemekten farklıdır.
Şöyle: Kiranın tespitini istemek süreye tabidir. Kira tespiti kira döneminin sonunda istenilir, kira döneminin sonuna bir ay kaladan önce kiracıya ihbarda bulunulup artış talep edilir, uyulmaz ise dava açılır, davada mahkeme kira tespitine ait şartları araştırır.
Mesela günümüzde şayet mesken ise 2 Temmuz 2024’e kadar yüzde 25 artış uygular, işyeri ise ilk beş yılın içinde ise endeks araştırması yaparak bu kadar kira zammı yapar, beş yılı geçti ise rayici araştırır, rayice uygun kira zammına karar verir.
Kira uyarlaması talebi halinde uyarlama talebi dönem sonunu, dönem başını beklemez, dava tarihi itibariyle ödenen kira ile ödenmesi gereken kira arasındaki farkı inceler.
Aradaki fark, uçurum tabir edilecek kadar açılmış ise buna ‘işlem temelinin çökmesi’ denilir ve uyarlamanın diğer şartları incelenir.
İşlem temelinin çökmesi, kira bedelleri arasında bir miktar fark olması anlamına gelmez, farkın aşırı derecede büyük olması, büyük zarara neden olması, bu zarara tarafların sebep olmaması, kiraların bu uyarı ile yatırılmış olması şartlarını arar. Yoksa kiranın çevreye yani rayice göre bir miktar farklı olması uyarlama nedeni değildir.
Peki son günlerde uyarlama talebi neden arttı? Görüldüğü gibi uyarlama istisnai bir durumdur ve her kira artışı için istenmez ama son günlerde yaygındır çünkü meskenlerde yüzde 25 kira artışı şartı kira tespitlerinde uygulandığı halde uyarlama taleplerinde uygulanmaz.
Bunun için kiraya verenler uyarlama talebinde bulunur ama her talep karşılanmaz, saydığım şartları taşımadığı hallerde talep reddolunur.
