İşte hisseli tapu satışında dikkat edilmesi gereken en önemli noktalar:
1. Ön Alım (Şufa) Hakkı
Hisseli bir taşınmazın satılması durumunda, diğer hissedarların öncelikli satın alma hakkı bulunmaktadır. Bu hak, hissedarların üçüncü bir kişiye yapılan satıştan haberdar edilmesini ve gerekirse mahkeme yoluyla bu satışı kendi lehlerine çevirebilmelerini sağlar. Şufa hakkı nedeniyle, satış yapılmadan önce diğer hissedarlara bildirimde bulunulmalı ve hukuki sürecin sorunsuz ilerlemesi sağlanmalıdır.
2. Tüm Hissedarların Onayı Gerekir mi?
Eğer bir kişi sadece kendi hissesini satıyorsa, diğer hissedarların onayına gerek yoktur. Ancak, taşınmazın tamamının satılması söz konusu olduğunda, tüm hissedarların onay vermesi gerekmektedir. Aksi takdirde, sadece belirli hisseler el değiştirebilir ve alıcı, kalan hissedarlarla ortak olmak zorunda kalabilir.
3. Tapu Durumu Kontrol Edilmeli
Satıştan önce tapu kayıtlarının detaylı bir şekilde incelenmesi büyük önem taşır. Tapu kaydında ipotek, haciz, intifa hakkı gibi kısıtlamalar olup olmadığı kontrol edilmelidir. Bu tür şerhler, satış sürecini zorlaştırabilir veya hatta imkânsız hale getirebilir. Alıcı, mağduriyet yaşamamak için tapu müdürlüğünden gerekli kontrolleri sağlamalıdır.
4. Hissedarlar Arasında Anlaşmazlık Riski
Hisseli tapular, ortak sahipler arasında anlaşmazlıklara neden olabilir. Satış sırasında bazı hissedarlar, satışa onay vermeyebilir veya süreci yavaşlatabilir. Bu gibi durumlarda, önceden tüm hissedarlarla mutabakat sağlamak, satışın sorunsuz ilerlemesi için kritik bir adımdır. Eğer hissedarlar arasında anlaşmazlık yaşanıyorsa, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir.
5. Tarla Vasfındaki Hisseli Arazilerde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tarım arazilerinde hisse satışı yaparken, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na dikkat edilmelidir. Kanuna göre, belirli büyüklüklerin altındaki tarımsal araziler bölünerek satılamaz. Bu nedenle, tarla vasfındaki bir taşınmaz satın alınırken, yasal kısıtlamalar ve devredilebilirlik koşulları önceden araştırılmalıdır.
6. Resmi Satış İşlemleri ve Noter Onayı
Hisseli tapu satışı, resmi şekilde tapu müdürlüğünde yapılmalıdır. Noter huzurunda yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçerli olsa da, mülkiyetin devri için tapu devrinin tamamlanması şarttır. Gayrimenkul satış işlemleri sırasında sahte belgeler ve dolandırıcılık riskine karşı dikkatli olunmalıdır.
7. Alıcı İçin Riskler ve Çözüm Yolları
Hisseli bir taşınmazı satın alan kişi, diğer hissedarlarla ortak olmak zorunda kalabilir. Eğer hissedarlarla anlaşmazlık yaşanırsa, ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın paylaşımı veya satışı talep edilebilir. Ancak bu süreç uzun sürebileceğinden, satış öncesinde hissedarlarla doğrudan anlaşmak her zaman daha iyi bir seçenektir.
Hisseli tapu satışlarında hukuki süreçleri iyi anlamak ve dikkatli hareket etmek büyük önem taşır. Ön alım hakkı, tapu durumu, hissedarlar arası anlaşmazlıklar gibi faktörler göz önünde bulundurulmalıdır. Sorunsuz bir satış süreci için profesyonel bir gayrimenkul danışmanı ve bir avukat desteği almak en sağlıklı yol olacaktır.