Rayiç Değer Nedir?
Rayiç değer, bir mülkün bulunduğu muhitte serbest piyasa koşullarında oluşmuş, benzer özelliklere sahip kira bedellerinin ortalamasını ifade eder. Bu değer, o bölgede emlak piyasasında yerleşmiş kabul edilen rakamlarla belirlenir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, tek bir kira ilanının emsal teşkil etmediğidir. Emsal değerin doğru hesaplanabilmesi için:
- Yakın muhitte yer alan,
- Tarafların serbest iradesi ile belirlenmiş,
- Gerçekleşmiş kira sözleşmelerine dayanılması gerekmektedir.
5 Yılın Sonunda Rayiç Değerle Kira Artışı Nasıl Yapılır?
Kanuna göre, ilk beş yıllık dönemde kira artışları TÜFE 12 aylık ortalamaya göre belirlenir. Ancak beşinci yılın sonunda bu sınırlama ortadan kalkar ve kira artışı rayiç değere göre yapılabilir. Bu durumda, mülk sahibinin:
- Bölgedeki benzer kiralık mülklerin kira bedellerini araştırması,
- Gerçekleşmiş kira sözleşmelerine dayanarak ortalama bir değer belirlemesi,
- Belirlenen rayiç değeri, yeni kira bedeli olarak teklif etmesi gerekir.
Rayiç Değer Belirlemede Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tek İlan Emsal Olamaz: Sadece bir ilan üzerinden rayiç değer hesaplanamaz. Aynı muhitteki farklı kira sözleşmeleri dikkate alınmalıdır.
- Serbest İrade ile Belirlenmiş Olmalı: Tarafların kendi özgür iradeleriyle kararlaştırdığı kira bedelleri geçerli kabul edilir.
- Emsal Değer Yakın Muhitte Olmalı: Uzak bölgelerdeki kira bedelleri emsal teşkil etmez.
Kira Artışı ve Hukuki Süreçler
Beş yılın sonunda rayiç değerle kira artışı yapılabilmesi için, tarafların anlaşması esastır. Eğer taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa, mülk sahibi rayiç değer belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, o bölgedeki benzer mülklerin kira bedellerini inceleyerek adil bir artış oranı belirler.
5 yılını dolduran kiracılar için kira artışlarında rayiç değer, hem kiracı hem de mülk sahibi için adil bir çözüm sunar. Ancak, doğru hesaplama yapmak ve kanunun öngördüğü kurallara uymak, olası anlaşmazlıkların önüne geçmek adına oldukça önemlidir. Bu nedenle, tarafların profesyonel bir destek alması veya uzman bir görüşe başvurması tavsiye edilir.
